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Bail commercial de courte durée : la volonté des parties de le conclure doit être non équivoque

En reconnaissant ne pas avoir droit à la propriété commerciale, un locataire a renoncé de façon claire et non équivoque à bénéficier du statut des baux commerciaux ; il est donc lié au bailleur par un bail de courte durée.

CA Paris 17-2-2016 n° 15/10553


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La société titulaire d'un bail commercial sur des locaux situés au quatrième étage d'un immeuble demande au bailleur d'occuper les locaux du troisième étage à titre exceptionnel et temporaire. Les parties concluent alors une convention par laquelle le bailleur autorise la société à occuper les locaux un an, chaque partie ayant la faculté d'y mettre fin à tout moment par lettre recommandée AR en respectant un préavis de trois mois ; la convention ajoute que l'occupant peut en demander la prorogation par période de trois mois, au maximum quatre fois, et qu'elle expirera à l'issue de cette période maximale sans qu'une dénonciation soit nécessaire, l'occupant devenant à cette date sans droit ni titre.

Jugé que cette convention constitue un bail de courte durée régi par l'article L 145-5 du Code de commerce et non, ainsi que le soutenait la société locataire, un bail commercial. En effet, celle-ci a renoncé de façon claire et non équivoque à bénéficier du statut des baux commerciaux : avant la conclusion de la convention, son dirigeant avait envoyé un courriel au bailleur pour donner son accord à la signature du bail pour un an ; la société locataire avait reconnu expressément, à l'expiration de la convention, ne pas avoir droit à la propriété commerciale, au renouvellement ou au paiement d'une indemnité d'éviction ; elle avait parfaite connaissance des droits auxquels elle renonçait puisque les parties étaient liées par un bail commercial pour les locaux du quatrième étage. En outre, il n'était pas démontré que le bailleur avait voulu contourner l'application du statut.

à noter : Il résulte de l'article L 145-5 du Code de commerce que les parties qui remplissent les conditions requises pour que leur bail soit soumis au statut des baux commerciaux ont la possibilité de conclure un bail de courte durée dérogeant aux dispositions de ce statut. La conclusion d'un tel bail suppose une réelle volonté des parties. Cette volonté peut être seulement tacite et résulter des circonstances de fait, mais elle doit être claire et non équivoque, comme dans l'affaire rapportée.

En pratique : afin d'éviter toute difficulté d'interprétation, les parties ont intérêt à insérer dans leur bail une clause stipulant expressément qu'elles entendent écarter l'application du statut des baux commerciaux.

Pour en savoir plus sur le bail de courte durée : voir Mémento Baux Commerciaux nos 3000 s.

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne