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L'exécution d'un bail commercial ne peut créer un « déséquilibre significatif » réprimé par le Code de commerce

Les clauses d’un bail commercial ne peuvent pas entraîner la responsabilité du bailleur pour soumission du locataire à un déséquilibre significatif au sens du droit de la concurrence.

Cass. 3e civ. 15-2-2018 n° 17-11.329 FS-PBI


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Engage sa responsabilité celui qui soumet ou tente de soumettre un partenaire commercial à des obligations créant un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties (C. com. art. L 442-6, I-2°). Les actions engagées sur ce fondement doivent être portées devant certains tribunaux spécialement désignés, dont le tribunal de grande instance de Paris (C. com. art. D 442-3 et D 442-4).

Le locataire d’un local situé dans un centre commercial engage à l’encontre du bailleur une action en indemnisation pour manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, sur le fondement du Code civil (art. 1719 et 1134, devenu art. 1103 et 1104). Il soutient aussi que les clauses de non-responsabilité du bailleur et de fixation d’un loyer minimum garanti qui figurent au bail entraînent un déséquilibre significatif au sens de l’article L 442-6, I-2° et porte son action devant le tribunal de grande instance de Paris, en tant que juridiction spécialisée.

A tort, juge la Cour de cassation. Seules les activités de production, de distribution et de services entrent dans le champ d’application de l’article L 442-6, I-2° du Code de commerce. En conséquence, le litige, qui porte sur l’exécution d’un bail commercial, ne relève pas des juridictions spécialement désignées pour statuer en application de ce texte.

A noter : solution inédite.

Les règles définies au livre IV du Code de commerce, dont l’article L 442-6, I-2° fait partie, s’appliquent à toutes les activités de production, de distribution et de services (C. com. art. L 410-1). La location d’un immeuble n’entre pas dans ce champ car il s’agit d’un contrat de louage de chose (C. civ. art. 1709). Celui-ci ne peut pas être qualifié de prestation de services (CA Paris 9-11-2017 n° 16/05321 : BRDA 24/17 inf. 21).

En revanche, il ne paraît pas exclu que le nouvel article 1171 du Code civil, issu de la réforme du droit des contrats par l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, qui répute non écrite toute clause créant un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties à un contrat d’adhésion, puisse s’appliquer dans le cas d’un contrat de bail portant sur un local de centre commercial. En effet, le contrat d’adhésion est défini comme celui dont les conditions générales, soustraites à la négociation, sont déterminées à l’avance par l’une des parties (C. civ. art. 1110 issu de l’ord. 2016-131) ; or, les contrats de bail des locaux des centres commerciaux répondent bien souvent à cette définition. Ils répondent aussi à la nouvelle définition du contrat d'adhésion retenue par le projet de loi de ratification de l'ordonnance de 2016 (« contrat qui comporte un ensemble de clauses non négociables, déterminées à l'avance par l'une des parties » ; BRDA 5/18 inf. 24 n° 2) .

Dominique LOYER-BOUEZ

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Droit commercial n° 4550

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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