Toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai (C. com. art. L 145-41).
Les clauses ayant pour effet de faire échec à ces dispositions sont aujourd’hui réputées non écrite (C. com. art. L 145-15 issu de la loi 2014-626 du 18-6-2014, dite « loi Pinel ») ; avant la loi Pinel cette irrégularité était sanctionnée par la nullité.
Appliquant ces dispositions, la Cour de cassation juge qu’une clause résolutoire visant un délai de 15 jours doit être réputée non écrite en son entier, et non pas seulement en sa disposition mentionnant le délai illicite, même si le commandement de payer qui la visait prévoyait un délai d’un mois.
La validité d’une telle clause doit être appréciée au regard du droit issu de la loi Pinel même si le délai imparti par le commandement a expiré avant l’entrée en vigueur de cette loi (le 20 juin 2014), dès lors qu’à cette date le bail était encore en cours. Tel est le cas lorsque l’instance, ayant pour objet de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire dont la validité est contestée au regard de cette loi, était en cours au 20 juin 2014. En effet, à cette date, les effets du commandement délivré au visa de la clause n’étaient pas définitivement réalisés, si bien que la validité de celle-ci doit être appréciée au regard de la loi nouvelle, qui régit les effets légaux des situations nées avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.
A noter :
1° Sur le fondement du droit antérieur à la loi Pinel du 18 juin 2014, la Cour de cassation avait déjà jugé que l’exigence d’une mention d’un délai d’un mois minimum ne concernait pas seulement le commandement délivré au locataire mais également la clause résolutoire stipulée au bail commercial et que la mention d’un délai inférieur entraînait la nullité de la clause résolutoire dans son entier, le juge n’ayant pas le pouvoir de procéder à la réfaction de la clause en substituant le délai minimal légal au délai contractuel illicite (Cass. 3e civ. 8-12-2010 n° 09-16.939 FS-PBI : RJDA 4/11 n° 289).
La Cour de cassation transpose cette solution dans le cadre du droit positif issu de la loi Pinel, qui sanctionne désormais les clauses irrégulières par le réputé non écrit (C. com. art. L 145-15).
2° Faisant application de la règle suivant laquelle la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées (C. civ. art. 2), la Cour de cassation a déjà jugé que les nouvelles dispositions de l'article L 145-15 du Code de commerce sont d'application immédiate aux baux en cours, si la procédure est introduite postérieurement (Cass. 3e civ. 22-6-2017 n° 16-15.010 F-PB : RJDA 2/18 n° 110), l'action tendant à voir réputer non écrite une telle clause n'étant pas soumise à la prescription (Cass. 3e civ. 19-11-2020 n° 19-20.405 FS-PBI : RJDA 2/21 n° 82), même si cette prescription était acquise avant l'entrée en vigueur de la loi Pinel (Cass. 3e civ. 16-11-2023 n° 22-14.091 F-B : RJDA 2/24 n° 81).
Or le défaut d’exécution par le locataire de ses obligations dans le délai imparti par le commandement n’entraîne pas automatiquement la résiliation du bail : passé ce délai, et tant qu’une décision passée en force de chose jugée constatant la résiliation n’a pas été rendue, le locataire peut en effet obtenir du juge des délais et la suspension de la clause résolutoire. Si le locataire respecte les délais ainsi accordés, ou s’il a exécuté ses obligations au jour où le juge statue, la clause résolutoire est censée n’avoir jamais joué.
En l’espèce, l’instance ayant pour objet de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire avait été introduite après la date d’entrée en vigueur de la loi Pinel ; le commandement de payer n’avait donc pas épuisé ses effets à cette date et le bail était en cours, de sorte que l’article L 145-15 nouveau était applicable et que la clause devait être déclarée non écrite.
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