La demande tendant à faire constater l’existence d’un bail commercial statutaire, né du maintien en possession du locataire à l’issue d’un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l’article L 145-5 du Code de commerce, n’est pas soumise à prescription (Cass. 3e civ. 25-3-2023 n° 21-23.007 : BRDA 12/23 inf. 19).
L'article L 145-5 ainsi interprété est-il contraire au principe de sécurité juridique (Déclaration des droits de l'Homme et du citoyen de 1789 art. 16), au droit de propriété (Déclaration art. 2) et au principe d'égalité (Déclaration art. 1 et 6) ?
La Cour de cassation a refusé de renvoyer cette question au Conseil constitutionnel pour les raisons suivantes :
le délai ouvert au locataire pour agir en reconnaissance d'un bail commercial n'a pour effet ni de priver le bailleur de son droit de propriété ni d'y porter atteinte ; en effet, l’article L 145-5, tel qu’interprété par la Cour de cassation, n'a pas pour objet de contraindre le bailleur à être lié par un bail soumis au statut des baux commerciaux, dès lors qu'il lui suffit de manifester son opposition au maintien dans les lieux du locataire avant le terme du bail dérogatoire pour qu'il ne s'opère pas un nouveau bail soumis à ce statut ;
les parties sont placées dans la même situation dès lors que locataire et bailleur peuvent tous deux demander à voir constater l'existence d'un bail soumis au statut né du fait du maintien en possession du locataire à l'issue d'un bail dérogatoire sans que leur demande ne soit soumise à prescription. La différence de régime, au regard des règles de prescription, entre une action en requalification d'un contrat en bail commercial et une action tendant à faire constater l'existence d'un bail soumis au statut en application de l'article L 145-5 est justifiée par la différence de nature de ces actions.
A noter :
Si, à l’expiration du bail dérogatoire, le locataire reste et est laissé en possession des locaux, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux (C. com. art. L 145-5).
En principe, les actions exercées en vertu des dispositions du chapitre du Code de commerce régissant le statut des baux commerciaux (art. L 145-1 s.) se prescrivent par 2 ans (art. L 145-60). Ce délai biennal de prescription s'applique à l'action en requalification en bail commercial d'un contrat initialement non soumis au statut (par exemple, un bail civil, une location-gérance ou un bail dérogatoire irrégulier : Cass. 3e civ. 22-1-2013 n° 11-22.984 F-PB : RJDA 12/13 n° 990 ; Cass. 3e civ. 25-1-2023 n° 21-24.394 F-D : BRDA 5/23 inf. 16).
Au contraire, la demande tendant à faire constater l’existence d’un bail soumis au statut né du fait du maintien en possession du locataire à l’issue d’un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l’article L 145-5 du Code de commerce, n’est pas soumise à la prescription biennale (Cass. 3e civ. 1-10-2014 n° 13-16.806 : RJDA 3/15 n° 162) ; elle est imprescriptible (Cass. 3e civ. 25-3-2023 n° 21-23.007, précité).
C’est dans la même affaire que celle jugée en 2023 que la Haute Juridiction confirme la solution. Elle rappelle notamment que doivent être distinguées deux actions qui coexistent, lorsqu'un locataire titulaire ou ancien titulaire d'un bail dérogatoire veut revendiquer le bénéfice du statut des baux commerciaux : l'action en constatation de la transformation d'un bail dérogatoire en bail statutaire par l'effet du maintien dans les lieux, imprescriptible, et l'action en requalification d'un bail dérogatoire en bail statutaire (par exemple, lorsque celui-ci ne remplit pas les conditions légales de validité), qui est soumise à la prescription biennale.
