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Affaires - Baux

Le bail dérogatoire conclu après un bail commercial et pour les mêmes locaux est valable

Les parties à un bail commercial peuvent valablement conclure, à son expiration, un bail dérogatoire pour les mêmes locaux.

Cass. 3e civ. 1-2-2018 n° 16-23.122 F-D


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Le locataire de locaux commerciaux titulaire d'un bail commercial délivre congé pour la deuxième échéance triennale. Puis il conclut, avec le même bailleur, un bail dérogatoire portant sur les mêmes locaux, ce bail devant commencer le lendemain du jour pour lequel le congé du bail commercial a été délivré.

La Cour de cassation juge que les parties peuvent valablement conclure, après la fin du bail commercial, un bail dérogatoire. Par suite, la demande du bailleur en requalification du second contrat en bail commercial est rejetée.

A noter : les parties peuvent « lors de l'entrée dans les lieux » du locataire déroger aux dispositions relatives au statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans (C. com. art. L 145-5, al. 1).

L’entrée dans les lieux s’entend de la prise de possession des locaux en exécution du contrat de bail dérogatoire conclu avec le propriétaire (Cass. 3e civ. 15-4-1992 n° 90-18.093 P : Bull. civ. III n° 129). Ainsi, le fait que le locataire ait occupé les lieux auparavant en vertu d'un autre titre (bail commercial ou sous-location) venu à expiration n'est pas pris en compte (Cass. 3e civ. 2-3-2017 n° 15-28.068 F-D ; Cass. 3e civ. 30-3-2017 n° 16-10.786 F-D : BRDA 9/17 inf. 15).

A l'expiration de la durée de trois ans, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux (C. com. art. L 145-5, al. 1). Cette mesure tend à éviter que les parties ne se soustraient au statut des baux commerciaux. La décision commentée met en évidence qu'il n'existe pas une telle limitation lorsque le bail dérogatoire suit un bail commercial.

En pratique : la solution est bénéfique pour le locataire qui peut avoir intérêt à se maintenir dans les lieux à l'expiration du bail statutaire le temps d'organiser son déménagement.

Vanessa VELIN

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Droit commercial n° 4153

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne