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Baux commerciaux : les parties peuvent renoncer à l’exigence d’immatriculation du locataire au RCS

Lorsque les parties à un bail optent pour le statut des baux commerciaux en précisant que ce statut s’applique même si les conditions n’en sont pas remplies, le bailleur renonce à invoquer le défaut d’immatriculation du locataire au registre du commerce lors du renouvellement.

Cass.  3e civ. 28-5-2020 n° 19-15.001 FS-PBI


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Une société commerciale prend en location pour neuf ans une villa destinée à une activité hôtelière. Les parties déclarent dans le bail « leur intention expresse de soumettre la présente convention au statut des baux commerciaux, tel qu’il résulte des articles L 145-1 du Code de commerce et des textes subséquents ; et ce même si toutes les conditions d’application de ce statut ne sont pas remplies ou ne le sont que pour partie, en sorte qu’il y aura éventuellement extension conventionnelle du champ d’application de ce statut ».

Au terme du bail, le bailleur délivre à la société un congé avec refus de renouvellement. Et, faisant valoir que la société n’était pas régulièrement immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS), il lui refuse l’indemnité d’éviction.

Une cour d’appel rejette la demande de la société locataire en paiement de cette indemnité : le bail ne prévoyait pas que le bailleur accepte de façon non équivoque de dispenser le locataire de s'immatriculer au RCS, de sorte que cette condition était requise à la date du congé.

Cette décision est censurée par la Haute Juridiction. En effet, il ressortait des termes clairs et précis du contrat de bail que le statut des baux commerciaux devait s’appliquer même si toutes ses conditions d’application n’en étaient pas remplies, ce dont il résultait que le bailleur avait renoncé à se prévaloir de la condition d’immatriculation. Par suite, la société avait le droit au renouvellement de son bail et pouvait obtenir une indemnité d’éviction.  

A noter : L’immatriculation du locataire commerçant ou artisan au RCS ou au répertoire des métiers est une condition nécessaire pour l'application du statut des baux commerciaux, qui peut être invoquée en tout état de cause et s'apprécie au jour du congé (Cass. 3e civ. 30-1-2002 n° 00-15.393 : RJDA 4/02 n° 360). Un bailleur peut ainsi refuser le bénéfice du statut au locataire qui n'est pas inscrit au RCS (Cass. 3e civ. 23-2-1994 n° 403 D ; Cass. 3e civ. 19-11-2015 n° 14-22.000 F-D : RJDA 3/16 n° 175).

Par ailleurs, lorsque les parties à un contrat de bail optent pour l’application conventionnelle du statut des baux commerciaux, cette décision emporte soumission à toutes les dispositions impératives du statut (Cass. ass. plén. 17-5-2002 n° 488 P : RJDA 8-9/02 n° 861). Toutefois, en cas de soumission volontaire au statut, l’immatriculation du locataire n’est pas une condition impérative de son droit au renouvellement (Cass. 3e civ. 9-2-2005 n° 03-17.476 FS-PB : RJDA 5/05 n° 510). Cet arrêt de 2005 a été rendu dans un cas où le locataire n'était pas commerçant et n'aurait pas pu s'immatriculer au RCS. Il résulte de la présente décision que la solution est identique pour un locataire commerçant.

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Baux commerciaux nos 2070 s. et 70640 

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© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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