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Congé du bailleur non motivé : le locataire a le choix entre poursuite du bail et indemnité d’éviction

Lorsque le congé délivré par le bailleur de locaux commerciaux et refusant le renouvellement du bail sans offre d'indemnité d'éviction est nul faute d'être motivé, le locataire dispose d'une alternative : invoquer cette nullité et poursuivre le bail ; y renoncer en demandant le paiement d'une indemnité d'éviction.

Cass. 3e civ. 28-6-2018 n° 17-18.756 FS-PBI


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Le propriétaire de locaux commerciaux qui donne congé à son locataire doit, à peine de nullité du congé, préciser les motifs pour lesquels il le fait (C. com. art. L 145-9, al. 5). Par ailleurs, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu de payer une indemnité d'éviction s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire (art. L 145-17, I-1°).

Le locataire d'un local commercial demande l'annulation du congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction au motif qu'il était dépourvu de tout motif et il réclame le paiement d'une indemnité d'éviction. Le bailleur réplique que, si la nullité du congé peut donner droit à une telle indemnité, c'est à la condition que le locataire ait quitté les lieux, rendant ainsi impossible la continuation du bail.

La Cour de cassation rejette cet argument. Le fait que le locataire reste ou non dans les lieux est sans incidence sur les effets du congé irrégulier. En effet, le locataire, qui est le seul à pouvoir invoquer la nullité relative du congé prévue par l'article L 145-9 précité, peut soit se prévaloir de la nullité du congé en optant pour la poursuite du bail, soit y renoncer en sollicitant une indemnité d'éviction et en se maintenant dans les lieux dans l'attente de son paiement, conformément à l'article L 145-28 du Code de commerce.

A noter : jusqu'à présent, la Cour de cassation ne donnait pas plein effet à la nullité du congé prévue par l'article L 145-9, al. 5 du Code de commerce. En effet, un congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction non motivé (ou insuffisamment motivé) subsistait mais il produisait les effets d'un congé avec offre d'indemnité d'éviction : il mettait fin au bail et le bailleur était tenu de payer l'indemnité d'éviction (Cass. 3e civ. 1-2-1995 n° 93-14.808 P : RJDA 4/95 n° 413 ; Cass. 3e civ. 28-10-2009 n° 07-18.520 FS-PB : RJDA 1/10 n° 12 ; Cass. 3e civ. 19-2-2014 n° 11-28.806 FS-PBR : RJDA 5/14 n° 414). Cette solution était fondée sur la combinaison de deux règles fondamentales du statut des baux commerciaux : le droit absolu du bailleur de reprendre ses locaux en refusant le renouvellement du bail (C. com. art. L 145-14, al. 1) et le droit du locataire au renouvellement du bail.

La Haute Juridiction infléchit ici sa jurisprudence, ouvrant une brèche dans le principe selon lequel le bailleur a toujours le droit de mettre fin au bail : si le locataire se prévaut de la nullité du congé, la nullité produit ses effets et le congé est censé n'avoir jamais existé, si bien que le bail se poursuit par tacite reconduction.

En revanche, si le locataire renonce à la nullité du congé, les effets de sa renonciation sont limités. La renonciation devrait en effet laisser subsister le congé sans offre de renouvellement et d'indemnité d'éviction. Or, tel n'est pas le cas : le congé irrégulier met bien fin au bail mais le locataire peut prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction.

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Droit commercial n° 5315

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne