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Copropriété : action en rétablissement de l'usage d'un lot et prescription

Le point de départ du délai de prescription, décennal, de l’action tendant au rétablissement de la destination d’un lot conformément au règlement de copropriété est retardé au jour où le syndicat des copropriétaires a eu connaissance du changement de destination du lot.

Cass. 3e civ. 12-4-2018 n° 17-12.574 F-D


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Un syndicat des copropriétaires assigne le propriétaire de deux lots en suppression de l’ouverture pratiquée dans le mur séparatif et en rétablissement de l’un des deux lots à usage de garage, comme prévu par le règlement de copropriété. Il se voit opposer la prescription de cette action, diligentée plus de dix ans après le changement de destination du lot.

La cour d’appel écarte cette fin de non-recevoir en retenant que le délai de prescription, qui court en principe à compter du changement d’usage du lot, n’a couru en l’espèce qu’à compter du jour où le syndicat en a eu connaissance.

La Cour de cassation confirme.

A noter : précision nouvelle. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 instaure une prescription décennale pour les actions nées de l’application de cette loi et opposant des copropriétaires entre eux, ou un copropriétaire et le syndicat. Mais quel est le point de départ de ce délai ?

S’il s’agit d’une action en réparation du préjudice causé par l’exécution de travaux à l’initiative du syndicat ou d’un copropriétaire, le délai commence à courir à compter de la date à laquelle les dommages se sont réalisés (Cass. 3e civ. 12-6-2002 n° 01-02.154) ou de « la date de l’apparition des vices de construction qui sont la cause génératrice de l’action » (Cass. 3e civ. 25-2-2009 n° 08-16.161 ; Cass. 3e civ. 26-5-1992 n° 90-16.228). Mais ce point de départ peut être retardé à la date à laquelle la cause des désordres subis a été révélée à la victime (Cass. 3e civ. 2-3-2005 n° 03-14.713 ; Cass. 3e civ. 24-5-2006 n° 05-12.185 ; Cass. 3e civ. 9-10-2007 n° 06-17.398 ; Cass. 3e civ. 26-11-2013 n° 12-25.995).

Lorsque l’action est fondée sur la violation du règlement de copropriété, le délai de prescription court à partir du jour où la violation est commise. Ainsi, quand la violation alléguée est constituée par un changement de destination du lot, le délai court du jour de ce changement de destination. Mais, précise la Cour de cassation dans cet arrêt, ce point de départ peut être retardé au jour où le syndicat en a eu connaissance.

Cette solution, conforme au droit commun de la prescription et cohérente avec la règle appliquée aux actions ayant pour objet la réparation de désordres, est au demeurant opportune : comment, en effet, le syndicat des copropriétaires pourrait-il agir tant qu’il n’a pas connaissance du changement de destination du lot ? La cour d’appel a donc été approuvée d’avoir retardé le point de départ du délai au jour où le syndicat en a eu connaissance.

Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation.

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 40162

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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