Un terrain est divisé en deux parcelles, sur chacune desquelles est édifié un chalet, avec un accès commun à la voie publique constituant une partie commune. Un règlement de copropriété et un état descriptif de division, auquel est annexé un plan, sont établis.
Le copropriétaire d’un des deux lots, soutenant que l’accès à la voie publique n’a pas été réalisé à l’emplacement prévu sur le plan annexé à l’état descriptif de division et qu’il empiète sur son jardin privatif, assigne le syndicat des copropriétaires et l’autre copropriétaire en nullité de ce plan et en substitution du régime de pleine propriété à celui de la copropriété.
Au soutien de sa demande tendant à faire constater l’inexistence de la copropriété, il se prévaut notamment de la nullité du plan joint à l’état descriptif de division, qui n’a pas été établi par un géomètre expert, et partant du plan de division lui-même.
Il soutient également que les prescriptions du permis de construire prévoyaient la division du terrain en deux parcelles indépendantes, et qu’un règlement de copropriété, simple convention, ne pouvait y déroger.
La cour d’appel rejette les demandes.
Le pourvoi est rejeté :
l’irrégularité des conditions d’élaboration du plan annexé à l’état descriptif de division est sans incidence sur la validité du règlement de copropriété, qu’il revient au juge d’apprécier au regard des conditions légales de constitution de la copropriété ;
un immeuble est soumis au statut de la copropriété lorsqu’il répond aux critères d’ordre public posées par l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, peu important que le permis de construire accordé n’ait pas été respecté.
A noter :
Cet arrêt donne l’occasion à la Cour de cassation de préciser la portée de l’arrêt rendu, à l’occasion d’un premier pourvoi dans la même affaire, le 29 juin 2022 par la 1e chambre civile, au terme duquel elle a jugé que le plan annexé aux actes de copropriété délimitait les droits fonciers des copropriétaires (Cass. 1e civ. 29-6-2022 n° 20-18.136 FS-B : AJDI 2022 p. 617 note P.-É. Lagraulet). À la suite de cet arrêt, la doctrine s’est interrogée sur la portée que pouvait avoir un plan annexé aux actes de la copropriété qui serait établi par une personne n’ayant pas la qualité de géomètre-expert, ce qui est souvent le cas en pratique. La Cour de cassation se prononce dans la présente affaire : l’irrégularité des conditions d’élaboration de ce plan est sans incidence sur la validité du règlement de copropriété, qu’il appartient au juge d’apprécier au regard des conditions légales de constitution de la copropriété. Ainsi, un tel plan ne vaudra certes pas acte constitutif ou démarcatif de droits fonciers, mais il n’en sera pas pour autant nul, et constituera un élément de preuve parmi d’autres, notamment pour la définition des parties communes et privatives.
Il était également soutenu que la constitution d’une copropriété ne pouvait s’affranchir des dispositions du permis de construire, qui prévoyait la division du terrain en deux parcelles indépendantes au motif qu’un règlement de copropriété, qui est une simple convention, ne pouvait y déroger. Mais la Cour de cassation le rappelle : c’est l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 qui détermine les conditions d’application du statut de la copropriété. Dès lors qu’un immeuble répond aux critères posés par cet article, qui est d’ordre public, il est soumis au statut de la copropriété, peu important que le permis de construire accordé ne l’ait pas prévu ou n’ait pas été respecté par celui-ci qui l’avait demandé.
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