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Crédit immobilier : la mise en place du crédit

Quelles sont les obligations de la banque à l'égard d'un emprunteur en matière de prêt immobilier ? Quelles documents doit-elle fournir ? Pendant combien de temps une offre de prêt est-elle valable ? Réponses dans cet extrait du Mémento Particuliers.


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La remise d'une fiche d'information standardisée

La banque doit fournir à l'emprunteur, sur support papier ou sur un autre support durable, une fiche d'information standardisée européenne (Fise). Ce document doit être remis à l'emprunteur au plus tard lors de l'émission de l'offre de crédit. Il comporte des informations permettant à l'emprunteur de comparer les différentes offres du marché, d'évaluer leurs implications et de se déterminer en toute connaissance de cause sur l'opportunité de conclure un crédit (C. consom. art. L 313-7). La liste et le contenu des informations doivent être présentés suivant un modèle type et porter notamment sur (C. consom. art. R 313-4) :

- le prêteur ou l'intermédiaire de crédit ;

- les principales caractéristiques du prêt ;

- le taux d'intérêt et les autres frais ;

- le nombre, la périodicité et le montant de chaque versement ;

- l'échéancier indicatif, le cas échéant ;

- le remboursement anticipé ;

- les caractéristiques variables ;

- les réclamations ;

- les conséquences pour l'emprunteur du non-respect de ses engagements.

Lorsque le contrat de crédit permet des adaptations du taux débiteur, cette possibilité et ses effets possibles sur les montants dus et sur le taux annuel effectif global doivent être mentionnés dans la Fise (C. consom. art. R 313-6).

Si le prêteur souhaite donner à l'emprunteur des informations complémentaires, il doit le faire dans un document distinct de cette fiche. Ce document peut cependant être joint en annexe à la Fise (C. consom. art. R 313-7).

Le prêteur qui accorde un crédit sans respecter les conditions applicables en matière d'information précontractuelle peut être déchu du droit aux intérêts, dans la proportion fixée par le juge, jusqu'à un montant ne pouvant excéder 30 % des intérêts et plafonné à 30 000 € (C. consom. art. L 341-25). S'il accorde un crédit sans communiquer la fiche à l'emprunteur, le prêteur peut être déchu du droit aux intérêts, en totalité ou dans la proportion fixée par le juge (C. consom. art. L 341-26).

Des explications adéquates

La banque doit fournir gratuitement à l'emprunteur les explications adéquates lui permettant de déterminer si le ou les crédits proposés et les éventuels services accessoires sont adaptés à ses besoins et à sa situation financière (C. consom. art. L 313-11).

Ces explications doivent comprendre notamment :

-  les informations contenues dans la fiche d'information standardisée ;

-  les principales caractéristiques du ou des crédits et services accessoires proposés ;

-  les effets spécifiques que le ou les crédits et services accessoires proposés peuvent avoir sur l'emprunteur, y compris les conséquences d'un défaut de paiement de l'emprunteur, notamment en cas de réalisation des garanties. Lorsque la garantie est constituée par un cautionnement accordé par un organisme de cautionnement professionnel, le prêteur doit informer l'emprunteur de la nature, des bénéficiaires et des conditions dans lesquelles celle-ci peut être actionnée et des conséquences pour l'emprunteur ;

-  s'agissant des éventuels services accessoires liés au contrat de crédit, l'indication de la possibilité ou non de résilier chaque composante séparément et les implications d'une telle procédure pour l'emprunteur.

L'établissement prêteur qui ne respecte pas les obligations d'explication mises à sa charge s'expose à une amende de 30 000 € (C. consom. art. L 341-31). Il peut également être déchu du droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge jusqu'à un montant ne pouvant excéder 30 % des intérêts et plafonné à 30 000 € (C. consom. art. L 341-27).

Une mise en garde en cas de risques spécifiques

L'établissement prêteur doit mettre en garde gratuitement l'emprunteur lorsque, compte tenu de sa situation financière, le crédit peut induire des risques spécifiques pour lui (C. consom. art. L 313-12).

Cette obligation d'information entérine l'obligation de conseil et de mise en garde que la Cour de cassation fait peser sur le prêteur quand l'emprunteur est profane : il doit le mettre en garde sur le caractère excessif de la charge du crédit par rapport à ses ressources (Cass. ch. mixte 29-6-2007 n° 05-21.104 :  RJDA 11/07 n° 1142). La nouvelle réglementation s'applique quel que soit le caractère, averti ou non, de l'emprunteur.

L'établissement prêteur qui ne respecte pas l'obligation de mise en garde s'expose à une amende de 30 000 € (C. consom. art. L 341-31). Il peut également être déchu du droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge jusqu'à un montant ne pouvant excéder 30 % des intérêts et plafonné à 30 000 € (C. consom. art. L 341-27).

Contrôle de la solvabilité de l'emprunteur

La banque doit vérifier que les obligations découlant du crédit seront vraisemblablement respectées par l'emprunteur.

Avant d'accorder le crédit, la banque doit ainsi procéder à une évaluation rigoureuse de la solvabilité de l'emprunteur (C. consom. art. L 313-16). Elle doit notamment prendre en compte les informations relatives à :

-  ses revenus, son épargne et ses actifs ;

-  ses dépenses régulières, ses dettes et ses autres engagements financiers.

La banque a également l'obligation de consulter le FICP (fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers : voir n° 6623).Le prêteur ne peut ni résilier ni modifier ultérieurement le crédit conclu avec l'emprunteur au motif que les informations fournies étaient incomplètes ou qu'il a vérifié la solvabilité de manière incorrecte, sauf dans l'hypothèse où il est avéré que des informations essentielles à la conclusion du contrat ont été sciemment dissimulées ou falsifiées par l'emprunteur (C. consom. art. L 313-17).

Le prêteur doit réévaluer la solvabilité de l'emprunteur, sur la base d'informations mises à jour, avant qu'une augmentation significative du montant total du crédit ne soit accordée après la conclusion du crédit, à moins que ce crédit supplémentaire n'ait été prévu et intégré dans l'évaluation initiale de la solvabilité (C. consom. art. L 313-18).

L'établissement prêteur qui ne respecte pas les conditions applicables en matière d'évaluation de la solvabilité de l'emprunteur peut être déchu du droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge, jusqu'à un montant ne pouvant excéder 30 % des intérêts et plafonné à 30 000 € (C. consom. art. L 341-27). S'il accorde un crédit sans réaliser l'étude de solvabilité de l'emprunteur, il peut être déchu du droit aux intérêts, en totalité ou dans la proportion fixée par le juge. (C. consom. art. L 341-28). Enfin, le fait de ne pas procéder à l'évaluation de la solvabilité de l'emprunteur est puni d'une amende de 30 000 €.

L'envoi d'une offre préalable

Tout contrat de prêt immobilier s'accompagne de la délivrance d'une offre préalable de crédit. Cette offre doit être adressée gratuitement à l'emprunteur sur papier ou sur un autre support durable : elle ne peut pas lui être remise directement au guichet de la banque. En pratique, l'offre est le plus souvent envoyée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Lorsque le prêteur ne respecte pas les règles de forme prévues pour l'envoi de l'offre préalable, il s'expose à la perte du droit aux intérêts (en totalité ou en partie, selon la décision du juge). Il encourt également une amende pénale de 150 000 € (C. consom. art. L 341-37).

Pendant combien de temps l'offre est-elle valable ?

L'offre préalable de crédit est valable pendant 30 jours à compter de sa réception par l'emprunteur. Cela signifie que la banque doit s'engager à maintenir les conditions de l'offre pendant au moins 30 jours (C. consom. art. L 313-34). Mais rien ne lui interdit de les maintenir plus longtemps.Pour les prêts à taux variable, cela signifie que le taux fixé dans l'offre est valable 30 jours : la variation du taux ne peut intervenir que lorsque le prêt aura été définitivement conclu et selon les modalités fixées dans l'offre.

L'acceptation de l'offre

L'emprunteur dispose d'un délai obligatoire de réflexion (C. consom. art. L 313-34) : il ne peut accepter l'offre que 10 jours après l'avoir reçue, soit au plus tôt le 11e jour suivant la date de réception par La Poste. Par exemple, s'il reçoit l'offre le 2 janvier, il ne pourra l'accepter qu'à partir du 13 janvier. En pratique, compte tenu de l'obligation faite à la banque de maintenir son offre pendant au moins 30 jours, l'emprunteur dispose donc matériellement de 20 jours (ou plus si l'offre le prévoit) pour se décider, période pendant laquelle la banque ne peut pas revenir sur les conditions de son offre.

Pour accepter l'offre qui lui est faite, l'emprunteur doit retourner par courrier à sa banque un exemplaire de l'offre préalable, revêtu de sa signature et de la date de son acceptation. La date du cachet de La Poste de l'enveloppe contenant l'offre acceptée fait preuve de la date d'acceptation. Jusqu'à l'acceptation de l'offre, aucun versement ne peut être demandé par la banque à l'emprunteur ni par l'emprunteur à la banque. Cette interdiction vise tous les paiements, y compris ceux correspondant aux frais de dossier ou aux primes d'assurances.

Lorsque l'emprunteur a signé une autorisation de prélèvement sur son compte bancaire ou postal, celle-ci ne pourra prendre effet que lorsque le contrat de prêt sera devenu définitif (C. consom. art. L 313-35).

Lorsque le délai obligatoire de réflexion n'a pas été respecté, l'emprunteur (et lui seul) peut demander au juge de prononcer la nullité du prêt (Cass. 1e civ. 9-7-2003 n° 01-11.153 :  RJDA 11/03 n° 1114). Cette sanction est la seule possible. Elle n'est pas forcément favorable à l'emprunteur, qui devra restituer immédiatement au banquier la totalité des sommes prêtées. En revanche, lorsque la date d'acceptation est fausse, ou qu'il n'y a pas de date, la nullité ne peut pas être prononcée. La banque risque de perdre en totalité ou en partie son droit aux intérêts, selon la décision plus ou moins sévère pour elle du juge - solution en tout état de cause favorable à l'emprunteur (Cass. 1e civ. 29-10-2002 n° 99-17.333 :  RJDA 2/03 n° 180).

A savoir : L'acceptation peut être valablement donnée par un autre moyen que le courrier postal (un courrier électronique, par exemple). Il doit avoir été convenu entre les parties et être de nature à rendre certaine la date de l'acceptation par l'emprunteur (C. consom. art. L 313-34).

Que se passe-t-il si l'emprunteur n'obtient pas tous les prêts demandés ?

Lorsque l'acquisition d'un logement est financée par un prêt, quel qu'en soit le montant, la vente est obligatoirement conclue sous la condition suspensive de l'obtention de ce financement. En cas de refus de prêt, la vente n'est pas conclue.

Lorsque l'emprunteur a recours à plusieurs prêts pour financer son achat, chacun de ces prêts n'est conclu qu'à la condition que les autres le soient. Cette disposition ne joue toutefois que pour les prêts dont le montant est supérieur à 10 % du crédit total et à condition que l'emprunteur ait informé les différents prêteurs (banques, mutuelles, etc.) qu'il avait recours à plusieurs prêts pour financer son achat (C. consom. art. L 313-37).

Et si l'achat n'est pas réalisé dans les quatre mois de l'acceptation ?

Passé ce délai, le contrat de prêt est annulé (C. consom. art. L 313-36). L'emprunteur doit alors rembourser à la banque la totalité des sommes qu'elle lui a déjà versées ou qu'elle a payées pour son compte ainsi que les intérêts se rapportant à ces sommes. La banque peut aussi lui demander des frais d'études à condition que leur montant et les conditions de leur perception aient été mentionnés dans l'offre préalable. Leur montant est limité à 0,75 % du montant du prêt et plafonné à 150 €. Aucune autre indemnité ne peut lui être réclamée (C. consom. art. L 313-38 et R 313-22).

Pour en savoir plus sur le crédit immobilier : voir La Quotidienne du 11 novembre

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Pour en savoir plus : voir La Quotidienne du 12 novembre



© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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