Le propriétaire d’un appartement délivre un congé pour vendre à son locataire. Ce dernier assigne son bailleur en restitution du dépôt de garantie majoré de pénalités de retard et indemnisation de divers préjudices. Le bailleur forme une demande reconventionnelle en paiement d'une indemnité d'occupation correspondant au mois durant lequel le locataire s’était maintenu dans les lieux après l’expiration du bail.
La cour d’appel rejette la demande du locataire et déduit l’indemnité de la créance de restitution.
Le pourvoi est rejeté. Est incluse dans les sommes restant dues au bailleur l’indemnité d’occupation due par le locataire qui se maintient dans les lieux après le terme du bail. Dès lors, celui qui agit en restitution du dépôt de garantie ne peut opposer la prescription de l’action en paiement de cette indemnité.
A noter :
À notre connaissance, la solution est nouvelle. Elle prolonge la jurisprudence ayant admis l’imputation sur le dépôt de garantie des loyers impayés (Cass. 3e civ. 8-4-2021 n° 19-23.343 : BPIM 3/21 inf. 219) et en étend la portée à l’indemnité d’occupation. Le dépôt de garantie garantissant l’exécution des obligations locatives, il couvre également les sommes dues à raison du maintien dans les lieux après l’expiration du bail.
Le raisonnement s’inscrit dans la logique de la compensation légale, telle que consacrée de longue date par la chambre commerciale. Depuis le revirement opéré par la chambre commerciale de la Cour de cassation (Cass. com. 30-3-2005 n° 04-10.407 : RJDA 8-9/05 n° 1034, abandonnant la solution antérieure : Cass. com. 6-2-1996 n° 93-21.627 : RJDA 5/96 n° 725), la compensation s’opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l’insu du débiteur, et peut être invoquée en tout état de cause. Elle fait obstacle à ce que soit utilement opposée la prescription de la créance la plus élevée à concurrence des sommes compensées.
La solution sécurise la position du bailleur en lui permettant d’imputer l’indemnité d’occupation sur le dépôt de garantie sans se heurter à l’argument tiré de la prescription. Appliquée en l’espèce à un bail meublé « résidence principale », elle vaut également pour la location nue.
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