1. L’article 1594 F septies du CGI, issu de l’article 116, I de la loi 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, permet aux départements de voter une réduction du taux de droit commun du droit départemental ou une exonération de ce droit pour les acquisitions de biens constituant pour l’acquéreur une première propriété au sens de l’article L 31-10-3, I du Code de la construction et de l’habitation. Pour en bénéficier, l’acquéreur doit s’engager à affecter le bien, exclusivement et de manière continue, à sa résidence principale pendant une durée minimale de cinq ans à compter de son acquisition. Le respect de cet engagement n’est toutefois pas exigé dans certains cas déterminés par décret.

Ces exceptions au respect de l’engagement viennent d’être précisées par le décret 2025-946 du 8 septembre 2025. Plus largement, ce décret précise, dans un nouvel article 265 à l’annexe III au CGI, les conditions du respect de cet engagement d’affectation à titre de résidence principale pendant cinq ans.

Notion de résidence principale 

2. L’article 265 de l’annexe III au CGI précise qu’est considéré comme résidence principale un logement occupé au moins huit mois par an.

Par exception, cette durée n’est pas requise :

• en cas de force majeure ;

• pour raison de santé ;

• en cas de mise en location du logement dans les conditions prévues n° 5 ;

• en cas d’obligation liée à l’activité professionnelle, caractérisée par :

  • des déplacements réguliers, 

  • la nécessité absolue de service découlant de dispositions statutaires ou d’une obligation figurant dans le contrat de travail contraignant l’acquéreur à résider dans un logement qui n’est pas celui bénéficiant des dispositions de l’article 1594 F septies du CGI, 

  • l’éloignement entre le logement acquis et le lieu de l’activité, dans la limite d’une durée de trois ans.

Point de départ de l’affectation à la résidence principale pendant 5 ans 

3. L’article 265, 1 de l’annexe III au CGI dispose que le logement doit être occupé à titre de résidence principale par l’acquéreur dans le délai maximum d’un an suivant la date de l’acquisition ou, si elle est postérieure, celle de la déclaration d’achèvement des travaux.

Ce délai est porté à six ans lorsque le logement est destiné à être occupé par l’acquéreur à compter de la date de son départ à la retraite, à condition que le logement soit loué pendant ce délai.

Cas de location ou de vente autorisés avant l’expiration du délai de 5 ans 

4. L’article 265 de l’annexe III au CGI énumère les cas où le respect de l’engagement d’affectation à titre de résidence principale pendant cinq ans n’est pas exigé.

Mise en location du logement 

5. Au cours des cinq années (suivant la date d’acquisition ou, si elle est postérieure, celle de la déclaration d’achèvement des travaux), le logement ne peut être proposé à la location que dans les conditions cumulatives suivantes (CGI ann. III art. 265, 2) :

• la location est d’une durée maximale de trois ans ;

• la location doit résulter de la survenance pour l’acquéreur de l’un des faits suivants :

  • mobilité professionnelle lorsque la distance séparant le nouveau lieu de l’activité et le logement acquis est au moins de 50 km ou entraîne un temps de trajet aller au moins égal à 1 h 30, 

  • décès, 

  • divorce, dissolution d’un pacte civil de solidarité,

  • chômage d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription sur la liste des demandeurs d’emploi mentionnée à l’article L 5411-1 du Code du travail,

  • survenance pour l’un des acquéreurs d’une invalidité reconnue soit par la décision de la commission des droits et de l’autonomie des personnes handicapées mentionnée à l’article L 146-9 du CASF, soit par la délivrance de la carte « mobilité inclusion » portant la mention « invalidité » prévue à l’article L 241-3, I-1° du même Code.

6. En revanche, au cours des cinq années, le logement ne peut pas être affecté à la location saisonnière ou en meublé (CGI ann. III art. 265, 3).

Vente du logement 

7. Au cours des cinq années (suivant la date d’acquisition ou, si elle est postérieure, celle de la déclaration d’achèvement des travaux), le logement peut être cédé uniquement :

– en cas de force majeure ;

– pour raison de santé ;

– à la suite de la survenance pour l’acquéreur de l’un des faits mentionnés n^o 5.

Affectations accessoires admises au cours du délai de 5 ans

8. Au cours des cinq années (suivant la date d’acquisition ou, si elle est postérieure, celle de la déclaration d’achèvement des travaux), le logement peut être utilisé à titre accessoire pour un usage commercial ou professionnel par l’un des acquéreurs, à condition que la surface affectée à cette activité n’excède pas 15 % de la surface du logement (CGI ann. III art. 265, 4).

9. En revanche, au cours des cinq années, le logement ne peut pas être utilisé à titre d’accessoire d’un contrat de travail (CGI ann. III art. 265, 3).

Pour en savoir plus

Synthèse pratique de l’ensemble de la réglementation fiscale applicable

voir Mémento Fiscal 2025 n