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Exonération de plus-value immobilière sur résidence principale : gare à la date de déménagement !

Pour être exonéré, le logement doit être la résidence habituelle du vendeur au jour de la vente. L’exonération s’applique même lorsque le logement est vacant si la vente intervient dans un délai normal… mais attention à ne pas trop anticiper la date du déménagement.

CAA Paris 3-5-2017 n° 16PA03412


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Le 30 juin 2009, une femme vend une maison d’habitation à Tourgéville. La plus-value est exonérée au titre de la cession de la résidence principale. Ultérieurement, au cours d’un examen contradictoire de sa situation fiscale personnelle, le fisc remet en cause l’exonération, estimant que le logement ne constituait pas sa résidence principale au jour de la cession au motif notamment que la propriétaire avait informé le fisc de son déménagement à Cannes en octobre 2007. Un délai d'inoccupation bien trop long pour le fisc !

Les premiers juges donnent raison à l’administration.

La cour administrative d’appel de Paris annule le jugement faute pour le fisc de démontrer que la cédante aurait déménagé plus de deux ans avant la cession. Pour la cour, le fait que la propriétaire avise le fisc de son déménagement en octobre 2007 est sans incidence dès lors qu’elle justifie de l’occupation habituelle de la maison jusqu’à fin décembre 2008 par des consommations d’électricité significatives et constantes. Peu importe également la scolarisation de ses enfants à Cannes dès lors qu’ils étaient domiciliés chez leur père – dont la cédante était séparée – qui en avait la garde. Les juges retiennent également que la propriétaire a été imposée à la taxe d’habitation au titre du logement cédé pour 2007 et 2008 et qu’elle a accompli les diligences nécessaires pour vendre le bien au plus vite en donnant mandat à une agence immobilière dès septembre 2007.

A noter : 1. Les apparences ne militaient pas en faveur de la cédante : alors qu’elle était toujours à Tourgéville, elle avait informé le fisc de son déménagement à Cannes ! Heureusement pour elle, les faits ont été plus forts que les apparences. Il s’était certes écoulé 16 mois entre la mise en vente de la maison et le (vrai !) déménagement mais le logement n’était demeuré vacant que six mois avant d’être vendu . Un délai raisonnable. Rappelons que le Conseil d’Etat a déjà jugé qu’un délai de 22 mois est normal au regard notamment des diligences accomplies par le cédant pour vendre au plus vite (CE 7-5-2014 n° 356328 : BPIM 4/14 inf. 288). La doctrine administrative fait preuve également d'une approche « tolérante » car si elle précise que le délai maximal est d’un an dans un contexte normal, elle indique aussi « qu'aucun délai maximum… ne peut être fixé a priori et qu'il convient… de faire une appréciation circonstanciée de chaque situation, y compris au vu des raisons conjoncturelles qui peuvent retarder la vente, pour déterminer si le délai de vente peut ou non être considéré comme normal » (BOI-RFPI-PVI-10-40-10 n° 190).

2. Dans l’affaire commentée, la vente avait eu lieu en 2009. Pour tenir compte du contexte immobilier défavorable de l’époque, Bercy avait d’ailleurs admis, pour les cessions intervenues en 2009 et en 2010, qu’un délai de vente de deux ans était un délai normal.

Caroline DANCOISNE

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Vente immobilière n° 62140

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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