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L’indivisaire occupant une maison indivise doit une indemnité même si elle est non louable en l’état

Le fait que la maison occupée privativement par un indivisaire se trouve dans un état de vétusté incompatible avec sa mise en location ne décharge pas l’occupant de son obligation d’indemniser l’indivision.

Cass. 1e civ. 3-10-2019 n° 18-20.430 FS-PBI


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Des époux divorcent. Le mari occupe privativement une maison dépendant de l’indivision post-communautaire. La cour d’appel le décharge de son obligation d’indemniser l’indivision car le bien se trouve dans un état de vétusté tel qu’il ne peut être loué : toiture à réviser, dégradation significative d’un plafond, absence d’isolation performante, huisseries à remplacer en totalité, sols à reprendre dans certaines pièces, façade extrêmement détériorée, rénovation complète de l’électricité et de la plomberie, réfection en totalité des salles de bains, absence d’une cuisine aux normes actuelles.

La Cour de cassation censure la décision. L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, saufconvention contraire, redevable d’une indemnité (C. civ. art. 815-9, al. 2).

À noter : Le simple usage ou la simple occupation privative d’un bien indivis par un indivisaire justifie qu’une indemnité soit due au profit de l’indivision (C. civ. art. 815-9, al. 2 ). Aucune autre condition n’est exigée par le texte. Dès lors, il importe peu que le bien indivis ait été effectivement utilisé ou non (Cass. 1e civ. 30-6-2004 n° 02-20.085 F-P : BPAT 6/04 inf. 135). Il n’est pas non plus nécessaire que le bien ait été productif de revenus (Cass. 1e civ. 12-5-2010 n° 09-65.362 F-PBI : BPAT 4/10 inf. 236 ; Defrénois 2010 art. 39184 p. 2387 obs. A. Chamoulaud-Trapiers) ou qu’il soit susceptible de l’être.

L’erreur des juges du fond s’explique sûrement par le fait que souvent, l’indemnité d’occupation est évaluée à partir de la valeur locative du bien. Pour autant, on le sait, une telle indemnité ne compense pas une perte de revenus potentiels. Il s’agit en réalité du prix de la renonciation subie ou consentie des autres indivisaires à leur propre droit de jouissance (A. Chamoulaud-Trapiers précitée).

Florence GALL-KIESMANN

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Droit de la famille n° 69455 

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne