En 1985, une commune, propriétaire de plusieurs parcelles, en cède une partie à un particulier. Ce dernier y édifie une maison à usage d’habitation dont les locaux situés à l’étage sont desservis par un escalier extérieur accessible via la parcelle conservée par la commune. L’acte de vente de 1985 institue une servitude de passage stipulant expressément que « les parties conviennent d'un commun accord, de créer une servitude de passage de deux mètres de largeur sur onze mètres de longueur environ, sur le terrain restant la propriété du vendeur. Cette servitude de passage s'exercera perpétuellement pour permettre l'accès à une maison appartenant à l'acquéreur aux présentes et attenante au terrain présentement acquis ».
Par la suite, la commune vend le fonds servant à un particulier qui établit des murets et un portail en limite de la parcelle du fonds dominant et de la voie publique. Le nouveau propriétaire du fonds dominant estime que ces aménagements empêchent l’exercice normal de la servitude et demande leur démolition.
La cour d’appel accueille favorablement ces demandes. Elle retient que l’accès au premier étage de la maison ne peut se faire que par des escaliers extérieurs accessibles par la parcelle du fonds grevé d’une servitude de passage. Elle précise par ailleurs qu’avant la cession du fonds servant par la commune au particulier et aux travaux que ce dernier a entrepris, l’accès à la route était possible depuis la servitude. Elle en conclut que les travaux ont conduit à diminuer l'usage de la servitude, en ce que l'accès par la voie publique à l'appartement indépendant du premier étage n'est plus possible, ou à tout le moins à le rendre plus incommode.
Censure de la Cour de cassation. La Haute Juridiction rappelle que, aux termes de l’article 686 du Code civil, il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public. L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue. Elle précise que les juges du fond ne peuvent pas se contenter de constater que l’usage de la servitude serait diminué ou incommode pour ordonner la démolition des travaux entrepris par le fonds servant sans rechercher, comme il leur était demandé, si l’acte de vente de 1985 n’avait pas institué une servitude de passage prévoyant uniquement un accès aux escaliers desservant le premier étage de la maison édifiée sur la parcelle du fonds dominant sans accès direct depuis l'escalier à la voie publique.
A noter :
Si l’arrêt n’a pas les honneurs de la publication par la Cour de cassation, il n’en demeure pas moins très intéressant sur l’importance du titre constitutif de servitude.
La servitude est un droit réel, une charge attachée à un immeuble et non à une personne. Toutes les conventions de servitudes peuvent être établies par les propriétaires des fonds par un titre, pourvu qu'il s'agisse bien de servitudes et non de services imposés à la personne ou en faveur de la personne (C. civ. art. 686). La servitude profite ou s'impose directement aux fonds, pour l'usage et l'utilité de l'un d'eux et les intéressés ne peuvent l'invoquer qu'en vertu des droits qu'ils détiennent sur l'immeuble concerné. Il appartient au juge du fond d’analyser les titres et de déterminer s'ils établissent une servitude, ou seulement une obligation personnelle, ou toute autre convention. Ainsi, l'installation d'une chaudière dans le sous-sol d'une copropriété qui chauffe également la copropriété voisine ne suffit pas à établir l'existence d'une servitude faisant obstacle à la demande de découplage, même si les frais sont répartis entre les deux syndicats (Cass. 3e civ. 23-1-2025 n° 23-11.653 F-D : BPIM 2/25 inf. 115).
Dès lors que le titre constitutif de servitude fait force, les juges du fond ne peuvent pas lui donner une portée plus large que celle résultant de l’acte. En l’espèce, le titre établissait une servitude de passage sur le fonds servant pour accéder aux escaliers de la maison d’habitation située sur le fonds dominant, mais en aucun cas, le titre ne prévoyait un passage complet jusqu’à la voie publique. Ainsi, avant d’ordonner la suppression de travaux bloquant le passage à la voie publique, les juges doivent déterminer avec précision les droits que la servitude confère réellement au propriétaire du fonds dominant.
