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Les juges doivent vérifier que les travaux contestés sont conformes à la destination de l’immeuble

L’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble n’est régulière que si ces travaux sont conformes à la destination de l’immeuble, ce qu’il appartient au juge de vérifier.

Cass. 3e civ. 22-10-2020 n° 19-21.961 F-D


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Un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires en annulation de la décision d’assemblée générale ayant ratifié les travaux de remplacement, par un autre copropriétaire, des portes-fenêtres de son lot. Il soutient que ces travaux ne sont pas conformes à la destination de l’immeuble.

La cour d’appel rejette la demande. Elle retient que l’assemblée générale a souverainement apprécié si l’intérêt collectif de la copropriété justifiait d’autoriser lesdits travaux.

L’arrêt est cassé : ces motifs sont impropres à caractériser la conformité des travaux autorisés à la destination de l’immeuble.

À noter : Précision utile. L’assemblée générale peut autoriser, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, un copropriétaire à effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 25, b). À défaut, la décision ne pourrait être adoptée qu’avec l’accord unanime de tous les copropriétaires, puisqu’elle serait contraire au principe selon lequel les copropriétaires ne peuvent porter atteinte à la destination de l’immeuble, posé par l’article 9 de la loi précitée. La « destination de l’immeuble » ne fait l’objet d’aucune définition légale ou réglementaire. Elle se définit par référence aux actes et notamment au règlement de copropriété, mais également à la situation et aux caractéristiques propres de l’immeuble, ses composantes ; les juges du fond, qui l’apprécient souverainement, doivent motiver leurs décisions en précisant les éléments de fait pris en considération pour déclarer que les travaux sont, ou ne sont pas, conformes à la destination de l’immeuble, sous peine d’encourir la cassation (Cass. 3e civ. 10-6-1981 n° 79-16.503 : Bull. civ. III n° 115). L’harmonie de l’immeuble ou son esthétique constituent une composante de la destination de l’immeuble (Cass. 3e civ. 21-5-2008 n° 07-12.703 : BPIM 4/08 inf. 314). Les travaux ne doivent donc pas leur porter atteinte. Dans le cas contraire, ils ne pourraient pas être autorisés (Cass. 3e civ. 17-1-1996 n° 94-13.702 : RJDA 6/96 n° 825 ; Cass. 3e civ. 30-1-1996 n° 94-14.299). En l’espèce, un des copropriétaires soutenait que les portes-fenêtres litigieuses portaient atteinte à l’harmonie de l’immeuble. La cour d’appel a répondu qu’‘il ne lui appartenait pas de remettre en cause l’appréciation de l’assemblée générale à cet égard. Mais, lorsqu’il y a contestation, les juges doivent vérifier que les travaux sont conformes à la destination de l’immeuble, puisqu’il s’agit là d’une condition de la légalité de la décision, qui ne pourrait être adoptée à défaut qu’à l’unanimité. La cour d’appel n’ayant pas vérifié ce point, l’arrêt a donc été cassé.   

Pour en savoir plus sur cette question, voir Mémento Gestion immobilière n° 35400 

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne