Un locataire commercial subit des infiltrations provenant d'une toiture-terrasse, partie commune à jouissance exclusive d'un autre lot et dont l’entretien est supporté, selon le règlement de copropriété, par le copropriétaire bénéficiaire. L’assemblée générale décide d’engager la réfection totale du complexe d’étanchéité de cette toiture-terrasse. Le locataire assigne le syndicat de copropriétaires, l’assureur de celui-ci et son propre assureur en indemnisation des préjudices subis.
La cour d’appel rejette la demande du locataire. Selon elle, le sinistre a pour origine la défectuosité du complexe d'étanchéité de la toiture-terrasse couvrant le local commercial, partie commune affectée à l'usage exclusif d'un lot et le règlement de copropriété précise que l'entretien et la réparation des parties communes à usage exclusif d'un ou de plusieurs lots sont à la charge des propriétaires de ceux-ci, ce qui exclut la responsabilité du syndicat des copropriétaires lorsqu'une partie commune à jouissance exclusive est concernée par un défaut d'entretien.
Censure de la Cour de cassation. Si une clause du règlement de copropriété peut mettre à la charge du copropriétaire bénéficiaire de la jouissance exclusive d'une partie commune une obligation d'entretien de celle-ci, elle ne peut avoir pour effet d'exonérer le syndicat des copropriétaires de cette responsabilité de plein droit, sans préjudice de ses actions récursoires.
A noter :
Avant que la réforme du droit de la copropriété opérée par l'ordonnance 2019-1101 du 30 octobre 2019, entrée en vigueur le 1er juin 2020, ne vienne intégrer dans le texte la totale objectivation de la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires, l'article 14 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 disposait que le syndicat était responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Prenant appui sur ce texte et sur une stipulation du règlement de copropriété qui mettait à la charge des copropriétaires bénéficiant de la jouissance exclusive de parties communes leur entretien, un syndicat des copropriétaires poursuivi par un locataire commercial en raison des infiltrations d'eau en provenance de la toiture-terrasse située au-dessus du lot loué a obtenu que sa responsabilité soit écartée.
À l'époque des faits, la responsabilité du syndicat nécessitait la preuve que le dommage avait pour cause soit un vice de construction, soit un défaut d'entretien des parties communes. Le syndicat en cause en avait déduit que le transfert de la charge d'entretien de la partie commune impliquait le transfert de la responsabilité. La cour d'appel avait d'ailleurs reçu l'argument et repoussé la demande d'indemnisation du preneur à bail.
Par un moyen relevé d'office, la Cour de cassation a censuré les juges du fond. Les Hauts Magistrats énoncent que « si une clause du règlement de copropriété peut mettre à la charge du copropriétaire bénéficiaire de la jouissance exclusive d'une partie commune une obligation d'entretien de celle-ci, elle ne peut avoir pour effet d'exonérer le syndicat des copropriétaires de cette responsabilité de plein droit, sans préjudice de ses actions récursoires ». L'article 14 de la loi de 1965 étant d'ordre public, une stipulation du règlement de copropriété ne peut y contrevenir.
En l'espèce, le dommage résultait d'un vice de construction et non d'un défaut d'entretien car il avait été relevé que le sinistre avait pour origine la défectuosité du complexe d'étanchéité de la toiture-terrasse. Mais la solution n'aurait pas été différente si la cause des infiltrations avait résulté d'un défaut d'entretien.
Sous l'empire de la nouvelle version de l'article 14 qui rend responsable de plein droit le syndicat du simple fait que le dommage causé aux copropriétaires ou aux tiers a son origine dans les parties communes, la solution serait bien sûr identique et surtout encore plus évidente.
