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Locaux dont la destruction a toujours été évoquée : le bail est hors statut

Un locataire est titulaire d’une convention d’occupation précaire et non d’un bail commercial dès lors que la destruction de l’immeuble, liée à un projet de réhabilitation du centre-ville, a été évoquée dès l’origine des relations contractuelles et ce à plusieurs reprises.

Cass. 3e civ. 14-11-2019 n° 18-21.297 F-D


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Pendant une vingtaine d’années une société donne en location à titre précaire un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée d’un immeuble dont elle est propriétaire et à l’étage duquel elle exploite un hôtel.

En vue de transformer l'hôtel en appartements, la société demande à son locataire de libérer le local et, après la reconstruction de l'immeuble, elle lui propose de conclure un bail commercial, proposition à laquelle il n’est pas donné suite. Prétendant bénéficier du statut des baux commerciaux, le locataire poursuit la société en paiement d’une indemnité d’éviction.

Sa demande est rejetée car il existait des circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties permettant de retenir la qualification de convention d’occupation précaire et interdisant au locataire de se prévaloir du statut des baux commerciaux : depuis l'origine des relations contractuelles, le sort de l'immeuble dont la destruction avait été évoquée plusieurs fois, était lié à la réalisation par la commune d'un projet de réhabilitation du centre-ville et les lieux n'étaient pas destinés à rester pérennes.

A noter : Quelle que soit sa durée, la convention d'occupation précaire se caractérise par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties (C. com. art. L 145-5-1).

La fragilité de l’occupation est donc le critère essentiel de cette convention. Tel est notamment le cas lorsque, comme en l'espèce, l’immeuble loué est dans une situation transitoire, situation qui, on le voit, peut durer plus de vingt ans.

Une convention d'occupation précaire a, de même, été retenue dans un cas où l’occupation d’un terrain avait été consentie par une commune alors qu’il était envisagé d’y créer une zone industrielle destinée aux petites et moyennes entreprises (Cass. 3e civ. 16-2-2000 n° 97-13.752 : RJDA 4/00 n° 384). Et a été qualifiée de précaire la convention conclue pour une durée de vingt-trois mois et aux termes de laquelle le locataire était informé que les locaux loués se trouvaient dans le périmètre d'une zone d'aménagement concerté et que, pour cette raison, le bail ne pouvait être consenti qu'à titre précaire (CA Paris 22-6-2005 n° 03-03789 : RJDA 2/06 n° 106).

Vanessa VELIN

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Droit commercial n° 4021

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne