Le locataire de locaux commerciaux bénéficie d’un droit de préférence en cas de vente du local dans lequel il exploite son fonds de commerce. Ce droit est toutefois exclu dans certains cas, et notamment en cas de « cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux » (C. com. art. L 145-46-1, dernier al.).
La vente globale d’un immeuble ne comprenant qu’un seul local commercial entre-t-elle dans le champ d’application de cette exception ?
La Cour de cassation répond par l'affirmative, jugeant que cette exception au droit de préférence, prévue pour la catégorie générique des locaux commerciaux, s'applique en cas de cession d'un immeuble comprenant un seul local commercial. Il en résulte que le locataire ne bénéficie pas d'un droit de préférence lorsque le local loué ne constitue qu'une partie de l'immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu'un seul local commercial.
A noter :
1° Le pluriel employé dans l'article L 145-46-1 du Code de commerce avait généré des incertitudes quant à l'exclusion du droit de préférence en cas de cession globale d'un immeuble comprenant un seul local commercial.
Plusieurs réponses ministérielles s'étaient prononcées en faveur de l'application de l'exception (Rép. Massat : AN 12-4-2016 n° 95592 ; Rép. Quentin : AN 6-12-2016 n° 98594 ; Rép. Fabre : AN 14-8-2018 n° 5054 : BRDA 18/18 inf. 13 ; Rép. Marseille : Sén. 22-4-2021 n° 21155 : BRDA 10/21 inf. 18). Du côté des juridictions, des cours d'appel s'étaient prononcées dans le même sens (CA Versailles 14-11-2019 n° 19/05033 ; CA Douai 23-3-2023 n° 20/05233 : RJDA 11/23 n° 569). Mais cela n'avait pas suffi à rassurer les praticiens et les notaires refusaient encore souvent de passer des actes de vente d’immeubles sans purger le droit de préemption du locataire. Par la présente décision, la Cour de cassation met définitivement fin au doute.
2° Observons que le droit de préférence est exclu alors même que, dans l’une de ces affaires (n° 23-19.292), le bailleur n'était pas propriétaire de l'immeuble entier mais seulement de plusieurs lots qu'il avait tous mis en vente.
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