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Lot transitoire : la copropriété a 3 ans pour mettre son règlement en conformité avec la loi

Les syndicats des copropriétaires ont 3 ans pour mettre leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 relatives au lot transitoire introduites par la loi Elan.

Cass. 3e civ. 17-6-2021 n° 20-13.798 F-B, Sté KNC Hôtels c/ Synd. copr. du 11 quai Georges Clemenceau


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©iStock

Un immeuble est divisé en deux lots et soumis au statut de la copropriété. Le propriétaire du lot n° 1 assigne le propriétaire du lot n° 2, décrit dans l’état descriptif de division comme étant composé d’un sous-sol à construire et de 198 millièmes des parties communes, en constatation de l’inexistence de ce lot et en dénégation de la soumission de l’immeuble au statut de la copropriété.

La cour d’appel constate l’inexistence de ce lot et exclut la qualification de lot transitoire au sens de l’article 1er de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi Elan 2018-1021 du 23 novembre 2018.

L’arrêt est cassé : le délai de 3 ans laissé aux syndicats pour mettre, le cas échéant, leur règlement en conformité avec les dispositions relatives au lot transitoire de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018 exclut l’application de cette disposition nouvelle avant l’expiration de ce délai.

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A noter :

Précision nouvelle. Dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, un droit de construire est susceptible de constituer la partie privative d’un lot. Il s’agit alors d’un « lot transitoire », ou « lot en attente », souvent utilisé par les promoteurs lors de la construction par tranches de groupes d’immeubles. Ces lots transitoires, issus de la pratique, ont été consacrés tout d’abord par la jurisprudence, qui a reconnu leur existence et en a défini les contours (Cass. 3e civ. 15-11-1989 n° 87-18.188 : Bull. civ. III n° 213 ; Cass. 3e civ. 14-11-1991 n° 89-21.167 : Bull. civ. III p. 162 n° 275 ; Cass. 3e civ. 3-11-2016 n° 15-14.895). Le législateur est venu récemment inscrire dans la loi 65-557 du 10 juillet 1965 l’existence du lot transitoire. La loi Elan 2018-1021 du 23 novembre 2018 a ainsi complété l’article 1er en prévoyant que le lot transitoire est alors formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser sur une surface déterminée du sol et d'une quote‑part de parties communes correspondante (l’ordonnance 2019-1101 du 30 octobre 2019 a ultérieurement supprimé, en raison de son caractère trop restrictif, la condition tenant à ce que les constructions portent sur une surface déterminée du sol), et que la création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété. La loi Elan a accordé aux syndicats des copropriétaires un délai de 3 ans à compter de sa promulgation pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec ces dispositions.  Ce délai n’étant pas encore expiré dans l’affaire commentée ici, la cour d’appel ne pouvait donc se fonder sur ces nouvelles dispositions pour constater l’inexistence de lots ne satisfaisant pas à ces nouvelles exigences. L’arrêt a donc été cassé.

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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