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Les loyers sont dus jusqu’à l’expiration du bail

Lorsque le congé est donné par le locataire pour une date déterminée, le bail est résilié à cette date même si l’expiration du délai légal de préavis est antérieure.

Cass. 3e civ. 28-11-2019 n° 18-18.193 F-D


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Un locataire donne congé à son bailleur pour le 12 février. La remise des clés et l’état des lieux de sortie sont effectués à la fin du délai légal de préavis, soit le 10 février. Le bailleur restitue le dépôt de garantie en déduisant une somme correspondant au loyer du 10 au 12 février. Le locataire assigne le bailleur en restitution de cette somme.

Le tribunal d’instance accueille la demande du locataire au motif que le délai légal du préavis de 3 mois expirait le 10 février et que le locataire ayant rendu les clés au bailleur à cette date, il ne pouvait plus occuper le logement au-delà de cette date. Le bailleur ne pouvait donc selon lui retenir un loyer pour une occupation inexistante.

La Cour de cassation censure le jugement. Lorsque le congé est donné par le locataire pour une date déterminée, le bail est résilié à cette date si elle est postérieure à l’expiration du délai légal de préavis. Le congé ayant été délivré pour le 12 février, le bail prenait fin à cette date et le locataire était bien redevable de deux jours de loyer supplémentaires.

A noter : La précision est nouvelle. Le congé peut être délivré par le locataire à tout moment, sous réserve du respect d’un délai légal de préavis. Lorsque le congé est donné pour une date déterminée, le bail prend-il fin à cette date ?

Dans le cas où le congé est donné pour une date prématurée, antérieure à l’expiration du délai de préavis, le congé n’est pas nul mais son effet est reporté à la fin du délai de préavis (Cass. 3e civ. 30-11-1994 n° 92-14.241). Le loyer est donc dû jusqu’à cette date. Dans le cas, inverse, où le congé est donné pour une  date postérieure à l’expiration du délai de préavis, le bail prend-il fin à l’expiration du délai de préavis, donc trois mois après la réception par le bailleur de la lettre recommandée notifiant le congé, ou à la date mentionnée dans le congé ? La Cour de cassation tranche en faveur de la seconde solution. Toute autre solution serait impraticable puisque, à défaut, le locataire ne pourrait pas prévoir la date de résiliation du bail et serait tributaire de la date de réception de la lettre recommandée par le bailleur. Les loyers sont donc dus jusqu’à cette date, même si les clés sont restituées antérieurement, à moins que le bailleur ne renonce à percevoir les loyers jusqu’au terme du bail, renonciation qui doit être certaine et non équivoque, l’établissement d’un état des lieux de sortie ou l’acceptation des clés ne suffisant pas à caractériser une telle renonciation (Cass. 3e civ. 1-7-2003 n° 02-15.569 ; Cass. 3e civ. 26-11-2008 n° 07-18.856 : RJDA 2/09 n° 81). En l’espèce, le congé ayant été donné pour le 12 février, c’est à cette date que le bail a pris fin, et non pas à la date d’expiration du délai de préavis, le 10 février. Les loyers étaient donc dus jusqu’au 12 février, date de résiliation du bail, même si les clés ont été restituées avant (sauf renonciation du bailleur à percevoir les loyers jusqu’au terme du bail, renonciation non caractérisée en l’espèce).

Anne-Lise COLLOMP

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 61580

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne