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Un manquement au droit de la copropriété n’est pas l’affaire de l’autorité compétente en urbanisme

Le permis de construire délivré à un copropriétaire qui n’a pas obtenu l’autorisation de la copropriété n’est pas illégal, même si le syndicat des copropriétaires a soulevé une contestation sur ce point et que le copropriétaire en était donc averti.

CE 3-4-2020 n° 422802, Ville de Paris


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La maire de Paris autorise la construction, en fond de parcelle, d’une maison individuelle au 53, rue de Montreuil, dans le 11e arrondissement. Le tribunal administratif annule le permis pour fraude. Selon lui, l’introduction d’un recours gracieux et d’une requête par le syndicat des copropriétaires a alerté le pétitionnaire sur la nécessité d’obtenir au préalable l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour son projet immobilier. Or, lorsque la demande de permis a été déposée, aucune autorisation de la copropriété n’avait été obtenue.

Cassation. Pour le Conseil d’État, une demande d’autorisation d’urbanisme concernant un terrain soumis au régime de la copropriété peut être présentée par son propriétaire, son mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par lui à exécuter les travaux, alors même que la réalisation de ces travaux serait subordonnée à l’autorisation de l’assemblée générale de la copropriété, une contestation sur ce point ne pouvant être portée, le cas échéant, que devant le juge judiciaire. Le Conseil d’État ajoute qu’une telle contestation ne peut pas, par elle-même, caractériser une fraude du pétitionnaire rendant l’autorisation d’urbanisme irrégulière.

À noter : Le permis de construire, qui a pour seul objet de s’assurer de la conformité des travaux qu’il autorise avec la législation et la réglementation d’urbanisme, étant accordé sous réserve du droit des tiers, l’autorité compétente n’a pas à vérifier, dans le cadre de l’instruction d’une demande de permis, la validité de l’attestation établie par le demandeur comme quoi il a qualité pour déposer une telle demande (CE sect. 19-6-2015 n° 368667, Cne de Salbris : BPIM 4/15 inf. 235). Toutefois, lorsque l’autorité saisie de la demande de permis vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une instruction lui permettant de les recueillir, d’informations de nature à établir le caractère frauduleux de cette attestation ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu’implique l’article R 423-1 du Code de l’urbanisme, d’aucun droit à la déposer, elle doit refuser pour ce motif le permis sollicité (CE 23-3-2015 n° 348261).

Dans l’affaire commentée, le Conseil d’État juge que la seule circonstance que le syndicat des copropriétaires a soulevé une contestation relative à la demande de permis présentée par un copropriétaire, en faisant valoir que les travaux ne peuvent être réalisés sans son autorisation, ne permet pas de retenir l’existence d’une fraude. On peut rapprocher cette solution d’un précédent selon lequel l’autorité compétente doit refuser le permis lorsqu’elle est informée que le juge judiciaire a remis en cause le droit de propriété du pétitionnaire sur le terrain, mais non lorsqu’une procédure a seulement été engagée (CE 12-2-2020 n° 424608 , Cne de Norges-la-Ville).

Le fait d’avoir obtenu le permis n’implique pas que son titulaire ait le droit de réaliser les travaux. Le syndicat des copropriétaires pourra agir devant le juge civil pour s’opposer à cette exécution s’ils sont soumis à son autorisation.

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Vente immobilière n° 22450

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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