Un particulier vend sa maison, après avoir fait d’importants travaux sur la structure du bâtiment. L’acquéreur se plaint de désordres et l’assigne en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés. Condamné, le particulier reproche à la cour d’appel de Colmar d’avoir considéré qu’il est réputé connaître les vices dont sont affectés les travaux qu’il a réalisés et qu’il ne peut pas se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés prévue à la vente.
La Cour de cassation confirme la condamnation du particulier et rappelle qu’est assimilé au vendeur professionnel celui qui, sans être un professionnel de la construction, a réalisé lui-même les travaux à l'origine des vices de la chose vendue, de sorte que, tenu de connaître les vices, il ne peut pas se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés. En l’espèce, les désordres rendaient le bien impropre à sa destination, le particulier qui a réalisé les travaux en cause ne pouvait donc pas se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés.
A noter :
La décision est rendue au visa des articles 1643 et 1645 du Code civil, qui obligent le vendeur à la garantie des vices cachés, à moins que l’acte de vente comporte une clause exclusive ou limitative de garantie des vices cachés. Cette clause ne peut pas s’appliquer si le vendeur est un professionnel présumé en tant que tel connaître les vices du bien vendu. En matière de vente immobilière, est assimilé à un vendeur professionnel, et est soumis à la même présomption, celui qui a conçu et réalisé lui-même les travaux à l'origine du vice caché (Cass. 3e civ. 26-2-1980 n° 78-15.556 : Bull. civ. III n° 47 ; Cass. 3e civ. 19-10-2023 n° 22-15.536 FS-B : BPIM 6/23 inf. 377, ces décisions ayant été rendues à l’égard d’un technicien du bâtiment et d’une SCI). Dès lors que le vendeur se comporte comme un professionnel de la construction, sans en avoir les compétences, il est irréfragablement présumé connaître les vices (Cass. 3e civ. 7-12-2023 n° 22-20.093 F-D). Cette solution a déjà été appliquée à l’égard d’un particulier concernant la conception et l’installation d’une cheminée dont le dysfonctionnement a causé un incendie (Cass. 3e civ. 9-2-2011 n° 09-71.498 FS-PB : RJDA 5/11 n° 406 ; Cass. 3e civ. 10-7-2013 n° 12-17.149 FS-PB : RJDA 11/13 n° 885).
L’arrêt commenté précise que le vendeur avait réalisé d’importants travaux ayant causé des désordres rendant le bien impropre à sa destination, notamment une extension. Si les travaux sont assimilables à la construction d’un ouvrage, l’acquéreur peut être fondé à agir en garantie décennale dans les dix ans de la réception des travaux (C. civ. art. 1792 s.), auquel cas le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux ne peut pas non plus invoquer la clause de non-garantie des vices cachés (Cass. 3e civ. 3-3-2010 n° 09-11.282 FS-PB : RJDA 7/10 n° 735, RDI 2010 p. 322). En revanche, l'acquéreur qui a obtenu la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés ne peut pas obtenir réparation de son préjudice sur le fondement de la garantie décennale (Cass. 3e civ. 8-7-2021 n° 20-15.669 FS-B : BPIM 4/21 inf. 260).
En l’espèce, la résolution de la vente est onéreuse car le particulier est condamné à restituer le prix de vente de 120 000 euros, les frais de notaire, les travaux de reprise provisoire et urgente des désordres, les frais bancaires et d'assurance, les frais d'huissier de justice ainsi que la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre du trouble de jouissance.
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