Pour la vente d’une propriété familiale, située sur une parcelle de 46 155 mètres carrés, composée de deux maisons à usage d’habitation qui constituaient leur résidence principale, une chapelle, un bassin d’agrément, une terrasse, un court de tennis et le terrain attenant, les contribuables s'étaient placés sous le régime d’exonération de la plus-value prévu à l’article 150 U, II du CGI.
L’exonération a été partiellement remise en cause par l’administration, suivie par le juge de première instance, celle-ci ne retenant l’exonération que des seules deux maisons d’habitation dans lesquelles résidaient les contribuables à titre principal et leurs dépendances immédiates et nécessaires, composées notamment des cours et voies d’accès, à l’exclusion du surplus de la propriété, vendu comme terrain à bâtir, ne pouvant recevoir la qualification de dépendance immédiate et nécessaire à la résidence principale.
Mais les contribuables font valoir que la propriété familiale en litige est implantée sur une parcelle cadastrale unique, desservie par une seule voie d’accès et qu’elle a été cédée, sans qu’il ait été préalablement procédé à une division parcellaire, pour un prix global, sans distinction entre les constructions et le terrain attenant. Ils indiquent que l’espace dans lequel est implanté le système d’assainissement individuel des maisons d’habitation existantes était indispensable à leur fonctionnement et que les différentes constructions et aménagements annexes implantés sur la propriété, à savoir le bassin, la chapelle, la terrasse et le tennis, ont toujours fait l’objet d’une utilisation privative par les occupants des maisons d’habitation, auxquelles ces équipements sont fonctionnellement liés, et que les différents espaces verts, à l’état de jardin, pelouse ou espaces boisés, faisaient également l’objet d’une utilisation privative à titre d’agrément.
Ce faisant, ils établissent que le terrain et les différents éléments construits situés sur cette parcelle unique constituent, dans leur ensemble, des dépendances immédiates et nécessaires aux maisons d’habitation constituant leur résidence principale.
Cette qualification de dépendances immédiates et nécessaires d’une résidence principale est sans lien avec celle de terrain à bâtir.
La plus-value réalisée dans le cadre de la cession de la propriété cédée rentre donc, en totalité, dans le cadre de l’exonération prévue à l’article 150 U, II du CGI.
A noter :
Pour la notion de dépendances immédiates et nécessaires d’une résidence principale dont la plus-value de cession est susceptible d’être exonérée, l’administration distingue selon que le terrain est ou non vendu comme terrain à bâtir et n’accepte d’exonérer, lorsque le terrain est destiné à être construit, outre la surface de l’habitation elle-même, que celle des dépendances qui constituent des locaux et aires de stationnement utilisés par le propriétaire comme annexes à son habitation (garage, parking, remise, maison de gardien) ainsi que des cours, des passages, et, en général, de tous les terrains servant de voies d’accès à l’habitation et à ses annexes. Elle précise que l’exclusion de telles cessions tient à la nature des terrains concernés, soit des terrains à bâtir, qui ne peuvent pas, en toute hypothèse, être considérés comme des dépendances immédiates et nécessaires (BOI-RFPI-PVI-10-40-10 n° 340).
Mais le Conseil d’État ne partage pas cette position et juge, sans distinguer s’il est destiné ou non à être construit, que la cession d’un terrain est susceptible de bénéficier de l’exonération de l’article 150 U, II du CGI à la double condition qu’il soit cédé en même temps que la résidence principale et qu’il constitue une dépendance immédiate et nécessaire à l’utilisation de la résidence principale, et sans que le caractère de terrain à bâtir ou non soit décisif à cet égard (CE (na) 21-10-2020 n° 440583).
