Une société civile immobilière (SCI) agit en qualité de professionnel lorsqu'elle souscrit des prêts immobiliers pour financer l'acquisition d'immeubles conformément à son objet.
Par suite, une SCI, qui avait souscrit trois emprunts immobiliers libellés en francs suisses et remboursables dans cette devise pour l'acquisition d'une maison ancienne à usage d'habitation située en France et la réalisation de travaux, est réputée agir conformément à son objet. Ayant agi à des fins professionnelles, elle ne pouvait pas invoquer à son bénéfice les dispositions du Code de la consommation relatives au caractère abusif de certaines clauses des contrats de prêt.
A noter :
La Cour de cassation avait déjà énoncé ce principe dans un cas où une SCI avait souscrit deux prêts immobiliers afin d'acquérir des immeubles à des fins d'investissement locatif (Cass. 1e civ. 28-6-2023 no 22-13.969 FS-B : BRDA 20/23 inf. 20).
On sait que la réglementation sur les clauses abusives s’applique au contrat conclu entre un professionnel et un consommateur ou un non-professionnel (C. consom. art. L 212-1 et L 212-2 ; ex-art. L 132-1). Est un non-professionnel « toute personne morale n’agissant pas à des fins professionnelles » (C. consom. art. liminaire, 2°).
Au cas particulier, les juges du fond avaient examiné les clauses des contrats critiquées et ils en avaient déduit qu’elles n’étaient pas abusives. Sans répondre au moyen de la SCI contestant cette appréciation, la Cour de cassation relève un motif de pur droit pour rejeter le pourvoi de la société. Il résulte de sa décision qu’il n’y a pas lieu de faire de différence selon les contours de l’objet de la SCI (notamment, société ayant pour objet l’acquisition ou la seule gestion d’immeubles). Peu importe également que la SCI :
ne soit propriétaire que d'un immeuble, ainsi que l'a jugé la Cour de cassation pour définir la notion d'activité professionnelle (désormais visée à l'article L 311-1, 2° du Code de la consommation) (Cass. 1e civ. 10-2-1993 n° 91-12.382 P : RJDA 6/93 n° 541) ;
ait un caractère familial (Cass. 1e civ. 7-3-2018 n° 16-27.613 F-D ; en l'espèce, la SCI avait été constituée par des époux et son objet social était limité à l'achat et à la gestion de l'immeuble financé grâce au prêt, dans lequel les époux associés habitaient).
Ayant la qualité de professionnel, une SCI ne peut pas revendiquer le bénéfice des dispositions du Code de la consommation protégeant, outre les consommateurs, les non-professionnels. C'est le cas, notamment, de celles relatives aux clauses abusives, aux conditions de renouvellement des contrats de services tacitement reconductibles, sur la garantie légale de conformité des biens, relatives aux contrats de fourniture de contenus numériques et de services numériques, relatives aux contrats de services de communications électroniques ou interdisant les pratiques commerciales trompeuses.
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