En 1970, des époux vendent six parcelles et consentent, le même jour, à l’un des acquéreurs une servitude de passage sur certaines d’entre elles afin de lui permettre d’accéder à la voie publique.
L’actuel propriétaire du fonds servant, ayant obtenu un permis de démolir et d’aménager une zone d’activités industrielles et artisanales, assigne le syndicat des copropriétaires du fonds dominant afin d’obtenir le déplacement de l’assiette de la servitude.
La cour d’appel répond favorablement à la demande.
La Cour de cassation valide les juges du fond. Sur le fondement de l’article 701 du Code civil, la Haute Juridiction rappelle que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage, ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut pas changer l'état des lieux, ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée. Mais, si cette assignation primitive devient plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l'empêche d'y faire des réparations avantageuses, il peut offrir au propriétaire de l'autre fonds un endroit aussi commode pour l'exercice de ses droits, et celui-ci ne peut pas le refuser.
La Haute Juridiction constate que les juges du fond ont relevé que la société propriétaire du fonds servant avait obtenu un permis de démolir et d’aménager sur sa propriété foncière une zone d’activités à vocation industrielle et artisanale. Elle retient que le maintien de l’assiette de la servitude de passage conduirait à couper les lots concernés en deux, ce qui générerait des complications d'utilisation et de gestion pour les occupants des fonds et que la diminution des capacités de constructibilité au regard des prescriptions imposées par le plan local d'urbanisme impliquait une perte financière. Les juges du fond ont donc souverainement déduit que le maintien de la servitude caractérisait une gêne sérieuse et ont, à bon droit, retenu que le propriétaire du fonds dominant pouvait dès lors offrir aux propriétaires du fonds servant un endroit aussi commode pour l'exercice de leurs droits.
A noter :
Jurisprudence constante. En principe, aucun propriétaire ne peut imposer à l'autre une modification ou un déplacement de l'assiette convenue d'une servitude conventionnelle. Mais la loi permet, dans certains cas, au propriétaire du fonds servant d'imposer un déplacement de l'assiette d'une servitude de passage au propriétaire du fonds dominant, dès lors que :
l'assiette primitive est devenue plus onéreuse pour le propriétaire du fonds servant ou si elle l'empêche de faire des réparations avantageuses ;
la nouvelle assiette est offerte à un endroit aussi commode que l'ancienne pour l'exercice des droits du propriétaire du fonds dominant (C. civ. art. 701).
Le propriétaire du fonds assujetti ne peut demander la modification de l'assiette de la servitude que si cette double condition est remplie (Cass. 3e civ. 24-3-1982 n° 81-10.510 : Bull. civ. III, n° 83), les deux critères étant appréciés concrètement en prenant notamment en compte l'évolution des conditions de vie et l'utilité réelle du fonds servant (CA Nîmes 25-1-2011 n° 09/04596).
Si tel est le cas, le commun accord des parties n'est pas exigé (Cass. 3e civ. 18-3-1987 n° 85-16.692 : Bull. civ. III n° 57 ; Cass. 3e civ. 10-3-1993 n° 91-17.910 : Bull. civ. III n° 35) et le nouveau tracé apprécié et validé par les juges du fond s’impose au propriétaire du fonds dominant. On notera que, dans l’arrêt commenté, le déplacement de l’assiette de la servitude est admis par les juges car le nouveau tracé ne présente pas d’inconvénient réel pour le fonds dominant. En l’espèce, son caractère direct et plus sécurisé compensait l’éventuel allongement du parcours et ne rendait donc pas l’accès à la voie publique plus incommode.
