Un immeuble est vendu en l’état futur d’achèvement (Vefa), lot par lot, sous le régime de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires se plaint de l’inachèvement de travaux et assigne le garant ayant délivré la garantie financière d’achèvement (GFA) du vendeur. Le garant reproche à la cour d’appel de l’avoir condamné à indemniser le syndicat des copropriétaires. Il défend qu’il n’avait pas connaissance de la défaillance du vendeur, placé en liquidation judiciaire par la suite, qui avait déclaré l’achèvement des travaux et avait livré les lots.
La Cour de cassation rejette son pourvoi. La cour d'appel a retenu que l'immeuble était impropre à sa destination et qu'il n'était toujours pas achevé ni habitable en 2024, de sorte que la garantie d'achèvement est toujours en cours, malgré la fausse déclaration du vendeur sur ce point. La défaillance financière du vendeur était établie dès l'été 2012, même s’il n'était pas encore placé sous procédure collective. Le garant d'achèvement avait déjà une connaissance précise de la défaillance du vendeur à poursuivre les travaux et ne justifiait pas avoir effectué les démarches auxquelles il s'était engagé par une lettre en réponse à l'un des acquéreurs qui l'avait alerté. Sa carence fautive engage donc sa responsabilité délictuelle. La Cour de cassation valide l’évaluation des sommes dues par le garant au syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires, tant au regard de la garantie financière d'achèvement souscrite à leur profit que de sa responsabilité délictuelle, pour faute, à leur égard.
A noter :
La garantie financière ne prend fin que par la constatation de l'achèvement dans les conditions prévues à l'article R 261-24 du CCH. Un défaut de conformité substantiel ou rendant l'immeuble impropre à sa destination fait obstacle à l'achèvement (Cass. 3e civ. 8-7-1998 n° 96-22.695 : Bull. civ. III n° 158). L’arrêt confirme que la fausse déclaration d'achèvement du vendeur est inopérante si l'immeuble d’habitation n'est pas réellement achevé et habitable, malgré une occupation temporaire des lieux.
Le garant a commis une faute en restant passif. L’arrêt laisse entendre qu’une constatation contradictoire ou judiciaire formelle de la défaillance financière n’est pas requise pour mobiliser la GFA. Le garant doit diligenter les démarches nécessaires dès qu'il est alerté de la défaillance du vendeur.
