Une SCI vend en l’état futur d’achèvement (Vefa) une maison avec un jardin, un garage et une part indivise d’une parcelle à usage de passage et de parking. La Vefa prévoit un plan de vente et un descriptif qui ne correspondent pas au plan du permis de construire initial, le vendeur s’engageant à déposer un permis de construire modificatif pour justifier de la conformité de la construction conformément au plan annexé. Après réception, l’acquéreur se plaint d’une erreur d’implantation de la maison entraînant une réduction de l’espace extérieur de parking. Il assigne le vendeur en indemnisation de ses préjudices. Ses demandes sont rejetées. Les juges du fond considèrent qu’il n’a subi aucun préjudice car le stationnement devant le garage est possible et qu’il a accepté la modification d’implantation de la maison aux termes de l’acte de Vefa.
Si la Cour de cassation confirme que la réduction de l’espace de stationnement ne constitue pas un préjudice indemnisable, elle retient l’erreur d’implantation et casse l’arrêt sur ce point. L’acquéreur avait accepté la modification de l’implantation de la maison sous réserve d’obtenir un permis de construire modificatif conforme au plan annexé à l’acte de Vefa. Le vendeur avait déposé un permis de construire modificatif sur la base des distances réelles, qui n’étaient pas celles prévues au plan que l’acquéreur avait accepté.
A noter :
Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu à la garantie de conformité de l’immeuble qu’il livre aux prévisions contractuelles (C. civ. art. 1642-1). Dans l’arrêt commenté, le défaut de conformité invoqué par l’acquéreur consiste en la mauvaise implantation de la maison. Si l’erreur d’implantation constitue un désordre rendant l’ouvrage impropre à sa destination, notamment en cas de risque de démolition de l’ouvrage du fait d’un empiétement illicite, ce désordre est de nature à engager la responsabilité décennale du constructeur (Cass. 3e civ. 18-3-2021 n° 19-21.078 F-D : BPIM 3/21 inf. 195). En l’espèce, l’erreur d’implantation n’est pas constitutive d’un désordre. Elle entraîne une réduction de l’espace de stationnement, mais n’empêche pas de garer une voiture devant la maison. Les juges du fond ont dès lors valablement retenu qu’aucun préjudice, de l’acquéreur n’était établi. La Cour de cassation retient néanmoins que les juges ne pouvaient pas écarter l’erreur d’implantation. En effet, l’implantation de la maison n’était pas conforme à la modification apparente acceptée au contrat de Vefa, de sorte que l’acquéreur était fondé à demander l’indemnisation de ce chef. Cet arrêt illustre l’importance d’être vigilant dans la rédaction des clauses de la Vefa. Le vendeur qui a déposé un permis de construire modificatif, sans doute de bonne foi, n’a pourtant pas respecté son engagement à l’égard de l’acquéreur et sera contraint de l’indemniser.
