Une société fait construire un ensemble immobilier, vendu en l’état futur d’achèvement. Une mesure d’expertise est ordonnée après la réception. Le vendeur est condamné à payer une provision aux acquéreurs, et demande que les opérations d’expertises soient rendues opposables au bureau d’études et au contrôleur technique. Les acquéreurs assignent le vendeur, qui appelle en garantie le bureau d’études et le contrôleur technique. Le vendeur reproche à la cour d’appel d’avoir considéré que sa demande est prescrite alors que, selon lui, son recours contre un autre constructeur est soumis à la prescription de droit commun, c’est-à-dire à un délai de 5 ans à compter de l’assignation délivrée par les acquéreurs.
Son pourvoi est rejeté. Le vendeur d'un immeuble à construire, en sa qualité de réputé constructeur à l'égard du maître de l'ouvrage, est tenu à leur égard de la garantie décennale. Il n'en perd pas pour autant sa qualité de maître de l'ouvrage à l'égard des locateurs d'ouvrage auxquels il a confié la conception et la réalisation des travaux et peut, à ce titre, exercer l'action en réparation des désordres apparus après réception, lorsque celle-ci présente pour lui un intérêt direct et certain. Tel est le cas lorsqu'il a été condamné à réparer les vices de cet immeuble. Ses recours contre les constructeurs se prescrivent donc par un délai de 10 ans à compter de la réception.
A noter :
Le vendeur d’un immeuble à construire est réputé constructeur à l'égard du maître de l'ouvrage (C. civ. art. 1792-1), mais il conserve la qualité de maître de l’ouvrage à l’égard des autres constructeurs, de sorte que son action en garantie décennale doit être introduite dans les 10 ans de la réception (C. civ. art. 1792-4-3). Même si le vendeur ne se réserve pas l'action en garantie par une clause du contrat de vente, il ne perd pas la faculté de l'exercer si elle présente pour lui un intérêt direct et certain (Cass. 3e civ. 17-1-1996 n° 94-12.231 P : RJDA 6/96 n° 823 ; Cass. 3e civ. 3-7-1996 n° 94-18.503 P : RJDA 11/96 n° 1385). Tel est le cas, comme le rappelle l’arrêt, lorsqu'il a été condamné à réparer les vices de l'immeuble vendu (Cass. 3e civ. 20-4-1982 n° 81-10.026 : Bull. civ. III n° 95, cité dans l’arrêt). L’arrêt confirme que l’action récursoire du vendeur doit impérativement être introduite dans les 10 ans de la réception (Cass. 3e civ. 12-11-2020 n° 19-22.376 FS-PBI : BPIM 1/21 inf. 43, RDI 2021 p. 164). Il illustre l’importance pour le vendeur d’agir le plus tôt possible. En effet, l'action introduite par l'acquéreur dans le délai de 10 ans n'a pas pour effet de rendre recevable l'action intentée, après l'expiration de ce délai, par le vendeur contre les architectes et entrepreneurs (Cass. 3e civ. 15-2-1989 n° 87-14.713 : Bull. civ. III n° 36 ; Cass. 3e civ. 19-7-1995 n° 93-21.879 : Bull. civ. III n° 189, RDI 1995 p. 755). Et ce, même si l’action de l’acquéreur intervient juste avant l’expiration du délai, laissant peu de temps au vendeur pour réagir (Cass. 3e civ. 21-11-2012 n° 11-19.778 FS-D : BPIM 1/13 inf. 52, RDI 2013 p. 149).
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