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Vefa et vice apparent : réduction du prix si l’offre de réparation du vendeur n’est pas pertinente

En cas de vice apparent de construction, le vendeur d’immeuble à construire n’échappe pas à la diminution du prix bien qu’il ait offert de réparer dès lors que, compte tenu du caractère manifeste du vice, son offre de réparation n’est ni pertinente ni opportune.

Cass. 3e civ. 7-3-2019 n° 18-16.182 FS-PBI


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Un particulier achète une maison en l’état futur d’achèvement. Une liste de réserves dénonçant les vices de construction et défauts de conformité est établie. Est notamment mentionnée la pose de fenêtres à une hauteur anormale. Le défaut est tel qu’il ne permet ni une vue aisée sur l’extérieur ni la manœuvre des poignées par une personne à mobilité réduite. L’acheteur réclame en justice l’exécution de travaux ainsi qu’une réduction du prix.

La cour d’appel condamne le vendeur à verser 30 000 € à l’acheteur, à titre de diminution du prix. Le vendeur conteste la décision et porte l’affaire devant la Cour de cassation. Il soutient avoir proposé à l’acheteur l’échange de la maison contre le pavillon mitoyen et fait valoir qu’en cas de vices de construction ou de défauts de conformité apparents, il n’y a pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer (C. civ. art. 1642-1, al. 2).

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle confirme la décision de la cour d’appel qui, par motifs propres et adoptés, a retenu que la proposition du vendeur ne consistait pas en l’obligation de réparer permettant au vendeur de s’opposer à l’action en diminution du prix dès lors que :- il n’était pas démontré que le pavillon proposé présentait les mêmes caractéristiques que la maison litigieuse ; - compte tenu du caractère particulièrement manifeste du vice affectant les fenêtres résultant du choix de privilégier l’esthétisme des façades plutôt que le confort intérieur, l’acheteur pouvait raisonnablement douter de la fiabilité de la proposition de reprise du constructeur qui n’était ni pertinente ni opportune.

A noter : Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acheteur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents (C. civ. art. 1642-1, al. 1). Il est donc tenu de la garantie des vices apparents ou des défauts de conformité visibles. Si le vendeur s’oblige à réparer le désordre, il n’y a lieu ni à résolution de la vente ni à diminution du prix (C. civ. art. 1642-1, al. 2). Notons que la réparation en nature ou par équivalent peut être demandée par l’acheteur même si le vendeur ne s’y engage pas (Cass. 3e civ. 2-3-2005 n° 03-19.208 FS-PB : BPIM 3/05 inf. 200). Dans l’affaire commentée, l’offre de réparation n’a pas été jugée suffisante pour exclure la demande en diminution du prix.

Bernard BOUBLI, Conseiller doyen honoraire à la Cour de cassation.

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Urbanisme Construction n° 79230

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne