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Un copropriétaire peut demander la résiliation d'un bail commercial par voie oblique

Tout copropriétaire peut, comme le syndicat des copropriétaires, agir en résiliation du bail consenti par un autre copropriétaire sur son lot lorsque le locataire méconnaît les stipulations du règlement de copropriété.

Cass. 3e civ. 8-4-2021 n° 20-18.327 FS-P, Sté FMJ Scooter c/ Synd. copr. 35 rue du Sentier


Par Maya VANDEVELDE
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©iStock

Le propriétaire d'un local situé dans un ensemble immobilier en copropriété le donne en location à une société qui exploite une activité de vente et réparation de scooters. Se plaignant de nuisances sonores et olfactives causées par le locataire, le propriétaire d'un lot contigu à ce local demande la résiliation du bail par voie oblique. 

La demande est jugée recevable : chaque copropriétaire peut, comme le syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du propriétaire bailleur pour obtenir la résiliation du bail lorsque le locataire méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenue dans le bail. 

A noter :

L’action oblique permet à un créancier d’exercer les droits et actions de son débiteur en cas de carence de ce dernier, sauf exception (droits et actions exclusivement attachés à la personne du débiteur ; C. civ. art. 1341-1 issu de ord. 2016-131 du 10-2-2016 applicable depuis le 1-10-2016 ; auparavant, ex-art. 1166 et jurisprudence constante).

Au sein d’une copropriété, chaque copropriétaire est créancier du respect du règlement de copropriété par les autres copropriétaires.  La Cour de cassation admet que le syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d’exercer l’action oblique en résiliation du bail si le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et si ses agissements contraires au règlement de copropriété causent un préjudice aux autres copropriétaires (Cass. 3e civ. 14-11-1985 n° 84-15.577 : Bull. civ. III n° 143). S’agissant de l’exercice de  l'action oblique exercée non par le syndicat mais par un copropriétaire, la Cour de cassation s’était jusqu'à présent uniquement prononcée, sans en admettre le principe, sur les conditions de celle-ci, en relevant que le créancier ne dispose de l'action de son débiteur que si la carence de celui-ci est de nature à compromettre ses droits (Cass. 3e civ. 12-7-2018 n° 17-20.680 FS-D : RJDA 12/18 n° 940). 

Dans l'arrêt commenté, la Cour de cassation affirme pour la première fois clairement la possibilité pour chaque copropriétaire, comme pour le syndicat des copropriétaires, d’exercer, en lieu et place du copropriétaire-bailleur défaillant, une action oblique en résiliation de bail lorsque le locataire méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans le bail. 

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne
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L'action oblique : entre droits des baux et de la copropriété

L'action oblique permet au créancier d'exercer les droits de son débiteur, lorsqu'il ne les exerce pas lui-même. Appliquée en matière de copropriété, cette action permet au syndicat des copropriétaires, dans certaines hypothèses, d'obtenir la résiliation du bail liant un copropriétaire à son locataire. C’est une des applications Notable de ce mécanisme de droit commun qui permet notamment de faire définitivement cesser des atteintes au règlement de copropriété.Avec Pierre-Edouard Lagraulet, avocat au cabinet Lagraulet Avocat et Pierre de Plater, juriste au cabinet PDPavocat, et tous deux docteurs en droit.


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