Une société civile immobilière sollicite, dans le mur séparatif avec l’immeuble voisin, la création d’une ouverture, à usage exclusif de sortie de secours, permettant d’assurer l’évacuation des occupants de l’immeuble en cas de sinistre incendie. La société exploitant commercialement l’immeuble a pour projet d’augmenter ses effectifs de 50 personnes à 190 personnes. Or, la sortie actuelle constituée d’un corridor s’avère insuffisante ; le projet nécessite donc la création d’un dégagement supplémentaire avec un débouché hors de la cour de l’immeuble. Les voisins refusent.
La SCI assigne alors le syndicat des copropriétaires voisins pour voir reconnaître l’état d’enclave de son immeuble et le bénéfice d’une servitude de passage sur le fonds voisin.
La cour d’appel rejette sa demande. Tout en reconnaissant l’état d’enclave de l’immeuble de la société en raison du caractère insuffisant de l’issue de sortie constituée par le seul corridor, la cour d’appel retient que le projet d’aménagement de l’établissement avec un effectif de 190 personnes est la cause de l’enclave, lui reprochant ainsi d’être à l’origine de cet enclavement. Elle lui refuse donc le bénéfice d’une servitude de passage pour un état d’enclave qu’elle a elle-même provoqué.
Censure de la Cour de cassation. La Haute Juridiction rappelle que, aux termes de l’article 682 du Code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. Elle précise que pour rejeter la demande de la SCI de bénéficier d’une servitude de passage pour cause d’enclave, les juges du fond ne peuvent pas se contenter de relever que l’enclavement est dû au projet d’aménagement mais ils auraient dû rechercher, comme il leur était demandé, si le projet d’aménagement des lots de copropriété de l’immeuble situé sur la parcelle correspondait à un usage normal du fonds.
A noter :
Si l’arrêt n’a pas les honneurs de la publication par la Cour de cassation, il n’en demeure pas moins très intéressant sur l’importance d’usage normal du fonds pour obtenir une servitude légale de passage pour cause d’enclave.
La servitude de passage pour cause d’enclave est un droit légalement accordé à tout propriétaire dont le fonds n’a aucune issue ou une issue insuffisante sur la voie publique. Elle lui permet de réclamer le droit de passer sur les fonds voisins pour obtenir la desserte complète de sa propriété (C. civ. art. 682).
Cette servitude légale obéit à un régime propre qui, sur de nombreux points, diffère de celui prévu pour les servitudes de passage conventionnellement accordées pour des raisons de convenance. Les tribunaux admettent l’applicabilité de la servitude de passage pour cause d’enclave au profit de tout immeuble, quelle qu’en soit la destination, bâti ou non. La mesure peut bénéficier à un lot de copropriété lorsqu’il ne peut y être accédé qu’en passant par la cour privative d’un autre copropriétaire (Cass. 3e civ. 19-1-2010 n° 09-12.522 F-D). En revanche, la notion d’issue suffisante sur la voie publique (et donc l’état d’enclave) peut être appréciée différemment en fonction de la destination de l’immeuble. Une utilisation non conforme du bien peut ainsi aboutir au rejet de la demande de création d’un nouveau passage ou d’élargissement de l’existant.
Ainsi, les juges ne peuvent pas rejeter l’application de cette servitude en constatant simplement l’existence d’un chemin d’accès, sans rechercher s’il permet de satisfaire à une utilisation normale, d’après la configuration des lieux et les besoins actuels de l’immeuble (Cass. 3e civ. 24-11-2004 n° 03-16.366 FS-PB : Bull. civ. III n° 217). Cette notion « d’utilisation normale » est appréciée par le juge, et peut donner lieu à une expertise. Elle ne se confond pas avec de simples raisons de commodité ou de confort. Les juges se réfèrent ainsi à un standard d’utilisation toujours susceptible d’évolution (progrès techniques, changement des modes de vie, etc.) et souverainement apprécié. Ainsi, une salle de spectacle peut être déclarée enclavée si elle vient à être privée de sa seconde issue, exigée par la réglementation de sécurité (Cass. 3e civ. 5-3-1974 n° 72-13.092 : Bull. civ. III n° 102).
Lorsque le projet d’aménagement de l’immeuble entraîne une augmentation de sa capacité d’accueil (comme c’est le cas en l’espèce), les juges doivent apprécier si cette évolution relève d’une utilisation normale de l’immeuble. Les juges ont déjà admis qu’un élargissement de l’assiette initiale du droit légal de passage peut être judiciairement ordonné chaque fois que ses dimensions sont devenues insuffisantes pour assurer l’exploitation normale du fonds, notamment pour assurer un secours rapide en cas d’incendie ou de danger quelconque (Cass. 3e civ. 28-10-1974 n° 73-12.270 : Bull. civ. III n° 387). Le cas échéant, les juges peuvent également opter pour l’aménagement d’un nouvel accès, comme c’était la demande en l’espèce.
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