Dans le cadre de la création d’une zone d’aménagement concerté (ZAC) multi-sites, deux parcelles sont expropriées. Après avoir vainement proposé aux propriétaires une offre amiable d’indemnisation, l’expropriant saisit le juge de l’expropriation afin de voir fixer les indemnités leur revenant. Ce dernier sursoit à statuer, les expropriés ayant soulevé une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) : la seconde phrase du 2° de l’article L 322-3 du Code de l'expropriation est-elle « conforme à l'exigence constitutionnelle de juste indemnité » ?
Était en jeu la qualification de terrain à bâtir. En principe, cette qualification est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont tout à la fois :
situés dans un secteur désigné comme constructible par un document d’urbanisme, ou en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune (C. expr. art. L 322-3, 1°) ;
desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, le cas échéant, par un réseau d'assainissement, à condition que ces réseaux soient situés à proximité immédiate du terrain en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction des terrains. Pour les terrains situés dans une zone désignée par un document d’urbanisme comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension des réseaux s’apprécie au regard de l’ensemble de la zone (C. expr. art. L 322-3, 2°).
Les propriétaires expropriés reprochent à cette dernière disposition de permettre à l’expropriant, dans le cas particulier d’une ZAC multi-sites, d’écarter la qualification de terrain à bâtir d’une parcelle pourtant située dans un secteur juridiquement constructible et suffisamment desservie par des réseaux au seul motif qu’un autre secteur de la zone ne serait lui-même pas desservi.
Le Conseil constitutionnel juge que les dispositions contestées sont conformes à la Constitution mais émet une importante réserve d’interprétation. L’expropriant doit, sous le contrôle du juge, apprécier la dimension des réseaux desservant une ZAC multi-sites :
à l’échelle de l’ensemble de la zone dans le seul cas où les différents sites compris dans son périmètre ont vocation à être desservis par les mêmes réseaux ou dépendent d'une capacité commune ;
et, dans le cas contraire, au regard de chaque site ou, le cas échéant, de chaque ensemble de sites desservis par de mêmes réseaux ou dépendant d’une capacité commune.
A noter :
La qualification de terrain à bâtir, qui conditionne le montant de l'indemnisation due à l'exproprié, s’apprécie notamment au regard de la présence de réseaux à proximité immédiate des terrains concernés. Lorsque ces terrains sont situés dans une zone destinée à faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, le caractère suffisant de la dimension de ces réseaux s’apprécie au regard de l’ensemble de la zone (C. expr. art. L 322-3, 2°). Une même zone d'aménagement concerté peut être créée sur plusieurs emplacements territorialement distincts (C. urb. art. L 311-1, dernier al.). Lorsqu’une parcelle est située dans une telle zone, dite « multi-sites », la dimension des réseaux desservant les différents sites s’apprécie au regard de l’ensemble de la zone (Cass. 3e civ. 27-5-2021 n° 19-25.939 F-D ; Cass. 3e civ. 8-2-2023 n° 22-10.143 F-D : RDI 2023 p. 225 obs. R. Hostiou). Jugeant les dispositions contestées ainsi interprétées susceptibles de priver les propriétaires d’une juste indemnité et de porter ainsi une atteinte au droit de propriété (Déclaration des droits de l’Homme et du Citoyen art. 17), la Cour de cassation a renvoyé une QPC au Conseil constitutionnel (Cass. 3e civ. 10-4-2026 n° 26-40.002 FS-D : AJDI 2026 p. 452). Les Hauts Magistrats ont en effet estimé que ces dispositions peuvent conduire à écarter la qualification de terrain à bâtir :
pour des parcelles situées dans une zone territorialement cohérente et équipée de réseaux de dimensions suffisantes ;
au seul motif que ces réseaux seraient jugés insuffisamment dimensionnés au regard d’emplacements territorialement distincts, non contigus et éloignés de cette zone ;
alors même que des parcelles voisines de celles expropriées ont pu, antérieurement, être vendues au prix du terrain à bâtir.
Le Conseil constitutionnel n’a pas été insensible à ces arguments. Les Sages de la rue Montpensier valident certes les dispositions contestées mais avec une réserve d’interprétation : dans une ZAC multi-sites, l’expropriant ne peut apprécier la dimension des réseaux à l’échelle de l’ensemble de la zone que si tous les sites situés à l’intérieur de son périmètre sont desservis par les mêmes réseaux ou dépendent d’une capacité commune. Autrement dit, la qualification de terrain à bâtir ne pourra plus être refusée à un terrain exproprié au seul motif qu’un autre site de la ZAC serait insuffisamment desservi dès lors que le site concerné dispose lui-même de réseaux adaptés.
Rappelons que l’existence, la proximité et la capacité des réseaux relèvent de l’appréciation souveraine des juges du fond (Cass. 3e civ. 15-12-1993 n° 91-70.350 ; Cass. 3e civ. 13-3-1996 n° 95-70.037) et que c’est à l'expropriant, lorsque le terrain est situé dans une zone devant faire l'objet d'un aménagement d'ensemble, de prouver l'insuffisance de la dimension des réseaux (Cass. 3e civ. 8-1-2026 n° 24-22.726 : AJDI 2026 p. 450).
