Une mère étant décédée, sa fille unique recueille ses droits indivis sur des parcelles de terre, de moitié. Le surplus lui est donné cinq ans plus tard par son oncle coïndivisaire. Devenue plein propriétaire, elle saisit le tribunal paritaire des baux ruraux pour obtenir l’expulsion d’un prétendu fermier et de son Gaec, occupant sans droit ni titre, selon elle.
Elle triomphe en appel (C. civ. art. 815-3) : les baux ruraux verbaux consentis par l’oncle seul sur ces parcelles indivises sont inopposables à sa nièce. Comme le relève la cour d’appel, l’un l’a été du temps de l’indivision entre son oncle et sa mère, sans que celle-ci donne son accord, de sorte qu’il lui était inopposable tout comme il le demeure à l’égard de sa fille, héritière de ses droits indivis. Du temps de l’indivision qui a existé entre elle et son oncle, ce dernier ne pouvait pas plus consentir un bail rural sans son accord sous peine d’inopposabilité.
La Cour de cassation ne l’entend pas ainsi. Le bail d’une chose louée est opposable à l’acquéreur de la chose s’il en a connaissance avant son acquisition (C. civ. art. 1743, al. 1). Il s'en déduit que lorsqu'un indivisaire, après avoir consenti seul un bail rural sur des biens indivis, donne ses droits indivis sur ces biens à son coïndivisaire qui accepte la donation, le bail rural est opposable à ce coïndivisaire si celui-ci avait connaissance, au plus tard au jour de la donation, de l'existence de ce bail. Pour statuer ainsi, la cour d’appel aurait dû rechercher si la nièce avait eu connaissance, au plus tard au jour de la donation qu'elle avait reçue, de l'existence des baux ruraux verbaux litigieux consentis antérieurement à la donation.
A noter :
Au cours de l’indivision, l’unanimité est requise pour la conclusion de baux ruraux (C. civ. art. 815-3, al. 7). Le bail rural qui aurait été conclu par un coïndivisaire sans l’accord des autres n’est pas nul ; il est seulement inopposable aux autres indivisaires et son efficacité est subordonnée aux résultats du partage (Cass. 1e civ. 27-10-1992 n° 90-21.173 : Bull. civ. I n° 264 ; Cass. 1e civ. 30-6-2004 n° 99-15.294 : Bull. civ. I n° 193). Si le bailleur est l’attributaire de la propriété agricole affermée, le bail est consolidé (Cass. 1e civ. 27-10-1992 n° 90-21.173 précité).
Mais, le temps de l’indivision, les coïndivisaires peuvent agir en déclaration d’inopposabilité totale du bail afin d’obtenir l’expulsion du fermier (en ce sens, F. Zenati, Bail d’un bien indivis : inopposabilité et non nullité : RTD civ. 1993 p. 614). Il en va toutefois autrement lorsque l’indivisaire qui a donné seul à bail un bien rural décède et que ses coïndivisaires acceptent purement et simplement sa succession ; le bail leur devient alors opposable (Cass. 1e civ. 15-5-2008 n° 07-14.655 FS-PB : RTD civ. 2009 p. 154 note M. Grimaldi) : en acceptant la succession, les indivisaires deviennent personnellement débiteurs de la garantie à laquelle leur auteur était tenu.
Qu’en est-il en cas de donation des droits indivis par l’indivisaire qui a consenti seul le bail rural au profit du coïndivisaire non consentant ? Dès lors que ce dernier accepte la donation, en connaissance de l’existence du bail, ce contrat lui est opposable. En ce sens, la Cour de cassation convoque l’article 1743 du Code civil applicable au cas de vente du fond loué (C. rur. art. L 411-7 qui renvoie à C. civ. art. 1743). Ce texte dispose que « si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine ». Autrement dit par la Cour de cassation, le bail d’une chose louée est opposable à l’acquéreur de la chose s’il en a connaissance avant son acquisition (s’agissant en l’espèce de baux ruraux verbaux).
Elle l’applique, en l’espèce, à la donation, à bon escient nous semble-t-il. Le donataire est en effet placé dans la même situation qu’un acquéreur à titre onéreux : le transfert des droits sur le bien donné porte sur tous ses accessoires (Dalloz action Droit patrimonial de la famille 2025/2026, dir. M. Grimaldi, v. Règles de fond des donations : suites de la donation, n° 315.32 par J. Boisson). Dès lors, le coïndivisaire donataire qui n’a pas consenti au cours de l’indivision à la conclusion des baux ruraux ne peut plus se prévaloir de leur inopposabilité à son égard dès lors qu’au jour de la donation il en avait connaissance.
