Une SCI fait construire trois bâtiments placés sous le régime de la copropriété dont les lots sont vendus en l’état futur d’achèvement. Elle a pour gérant une société, laquelle a également une mission d’ordonnancement, de pilotage et de coordination des travaux. Constatant divers désordres, le syndicat des copropriétaires exerce une action en indemnisation contre la SCI maître de l’ouvrage, son gérant et leurs assureurs sur le fondement de l’article 1792 du Code civil.
La cour d’appel écarte le caractère apparent des désordres pour la SCI maître de l’ouvrage, au moment de la réception, au motif qu’elle exerce l’activité de promoteur immobilier et non celle de constructeur.
Le pourvoi reproche à la cour d’appel d’avoir considéré que les vices affectant l’ouvrage n’étaient pas apparents pour la SCI alors que son représentant légal est un constructeur.
La Cour de cassation confirme l’arrêt attaqué. Elle rappelle que le caractère apparent du désordre s’apprécie au jour de la réception et exclusivement en la personne du maître de l’ouvrage. Elle précise ensuite que, s’il est tenu compte pour l’appréciation du caractère apparent du désordre des compétences personnelles du maître de l’ouvrage, celles-ci, lorsqu’il s’agit d’une personne morale, se déterminent au regard de son objet ou des activités qu’elle exerce et non au regard des compétences de son représentant légal, que celui-ci soit une personne physique ou une personne morale.
A noter :
Le désordre doit être caché à la réception des travaux pour relever de la garantie décennale ou de la responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée. Comme le rappelle l’arrêt, le caractère caché ou apparent du désordre s’apprécie au jour de la réception et au regard du seul maître de l’ouvrage (Cass. 3e civ. 20-10-1993 n° 91-11.059 : Bull. civ. III n° 122). La compétence de l’architecte, qui a une mission de conseil à l’égard du maître de l’ouvrage lorsqu’il l’assiste aux opérations de réception, n’est pas prise en compte pour l’appréciation du caractère apparent ou caché du désordre, même s’il a été mandaté par le maître de l’ouvrage (Cass. 3e civ. 17-11-1993 n° 92-11.026 P : RJDA 2/94 n° 203, RDI 1994 p. 252).
Il est admis que le défaut est caché lorsqu’il n’est pas susceptible d’être décelé par un maître d’ouvrage normalement diligent. La jurisprudence a consacré une appréciation « in concreto » du caractère apparent ou caché du désordre, qui prend en compte la compétence technique du maître de l’ouvrage. C’est au regard de sa compétence professionnelle que s’apprécie la connaissance du vice ou du défaut. Il a été jugé, par exemple, qu’un promoteur immobilier n’est pas, en soi, un professionnel de la construction, de sorte que les désordres tenant à la longueur anormale de la tuyauterie revêtaient un caractère caché à son égard (Cass. 3e civ. 14-9-2023 n° 22-13.858 FS-B : BPIM 6/23 inf. 379). Au contraire, un arrêt a considéré que le défaut de conformité aux normes d’accessibilité visant les personnes handicapées était apparent à la réception pour un maître d’ouvrage professionnel de la construction (Cass. 3e civ. 29-6-2022 n° 21-18.604 F-D : BPIM 4/22 inf. 300). Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si le désordre revêt un caractère apparent pour le maître de l’ouvrage (Cass. 3e civ. 11-5-2023 n° 22-13.182 F-D).
Lorsque le maître d’ouvrage est une personne morale (comme c’était le cas en l’espèce), la question se pose de savoir si l’appréciation des compétences techniques du maître de l’ouvrage doit se faire au regard de son activité ou au regard de l’activité ou des compétences techniques de son représentant légal ? À notre connaissance, c’est la première fois que la Cour de cassation se prononce sur cette question en matière de responsabilité contractuelle. Un arrêt rendu au visa de l’article L 132-1 du Code de la consommation avait toutefois jugé, pour apprécier l’étendue du préjudice locatif consécutif à des désordres affectant un hangar, que la qualité de non-professionnel d’une personne morale s’apprécie au regard de son activité et non de celle de son représentant légal (Cass. 3e civ. 17-10-2019 n° 18-18.469 FS-PBI). Dans l’affaire commentée, la Cour de cassation reprend cette solution en énonçant que les compétences de la SCI maître de l’ouvrage se déterminent au regard de son objet ou des activités qu’elle exerce et non au regard des compétences de son représentant légal, que celui-ci soit une personne physique ou morale. La situation était particulière puisque la société assurant la gérance de la SCI maître de l’ouvrage avait aussi la qualité de maître d’œuvre d’exécution et était donc un professionnel de la construction. Si la Cour de cassation avait retenu une appréciation des compétences de la SCI maître de l’ouvrage au regard des compétences techniques de son représentant légal, le caractère apparent des désordres à son égard aurait pu être reconnu, ce qui aurait conduit à une absence de couverture décennale puisque la réception sans réserve purge l’ouvrage de ses désordres apparents.
