Une société acquiert deux immeubles en l’état futur d’achèvement (Vefa) et les donne à bail. Le locataire se plaint de dysfonctionnements affectant le système de climatisation. Celui-ci est composé de 3 groupes de froid et de 860 ventilo-convecteurs munis de batteries électriques pour produire le chauffage installés dans les faux-plafonds des bureaux, de canalisations et de câblages reliant les ventilo-convecteurs au groupe froid.
Le locataire assigne le bailleur en indemnisation. Le vendeur, le prestataire chargé du lot chauffage VMC, le fournisseur et la société chargée de la maintenance sont appelés en garantie.
La cour d’appel les met hors de cause bien que le bailleur ait soutenu que l’installation de climatisation constituait un ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil eu égard à son ampleur, celle-ci servant un immeuble de plus de 20 000 m² et un autre immeuble comprenant des parkings sur deux sous-sols.
Le bailleur forme un pourvoi, qui est rejeté. La Cour de cassation relève que la cour d’appel a constaté que la nécessité d’utiliser une grue pour remplacer un des groupes de froid sur le toit et raccorder les éléments de l’installation ne procédait que de techniques de pose et non de construction. Elle a noté aussi que le remplacement du groupe de froid s’est effectué sans dégradation de l’immeuble et sans qu’il soit nécessaire de procéder à la dépose, au démontage et au remplacement des canalisations et des câblages. La cour d’appel en a donc justement déduit que l’installation litigieuse ne constituait ni un ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil ni un élément d’équipement indissociable au sens de l’article 1792-2 dudit Code.
A noter :
La garantie décennale est due dans deux cas : soit un vice compromet la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination (C. civ. art. 1792 et 1792-1), soit un vice affecte la solidité d’un élément d’équipement indissociable de l’ouvrage (C. civ. art. 1792-2).
L’ouvrage relevant de la garantie décennale visé par l’article 1792 du Code civil est le fruit d’un travail de construction immobilière. Si l’on ne parvient pas à caractériser l’existence d’un travail de construction, il est fort probable que le travail réalisé n’est pas un ouvrage. En tout état de cause, l’ampleur d’une installation de climatisation ne suffit pas à la caractériser d’ouvrage, comme le souligne l’arrêt.
Le vice qui affecte la solidité d’un élément d’équipement indissociable de l’ouvrage peut également engager la responsabilité décennale du constructeur (C. civ. art. 1792-2, al. 1). L’équipement est indissociable « lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de la matière » (C. civ. art. 1792-2, al. 2). L’arrêt commenté insiste sur le mode de remplacement des équipements de l’installation de climatisation et sur leur dissociabilité caractérisée par « l’absence de dégradation de l’immeuble », ce qui est proche de l’exigence formulée par l’article 1792-2, alinéa 2 du Code civil. Pour que l’article 1792-2 s’applique, il faut toutefois que le désordre qui affecte l’équipement indissociable ne porte pas atteinte à la solidité ou la destination de l’ouvrage dans son entier, auquel cas, c’est l’article 1792 du Code civil qui s’applique (Lettre de la troisième chambre civile mars 2024).
Hormis ces cas de responsabilité décennale, la responsabilité est celle de droit commun.
Reste la question du régime des équipements « dissociables » installés lors de la construction soumis à la garantie biennale de bon fonctionnement (C. civ. art. 1792-3). Si les désordres les affectant rendent l’ouvrage dans son entier impropre à sa destination, leur dysfonctionnement peut être source de responsabilité décennale (Lettre de la troisième chambre civile mars 2024). Le moyen n’y fait guère allusion…
