Trois héritiers deviennent propriétaires indivis de parcelles agricoles louées. Cinq ans plus tard, deux d’entre eux, titulaires des deux tiers des droits indivis, donnent congé au preneur rural pour atteinte de l’âge de retraite (C. rur. art. L 411-64 dans sa version antérieure à la loi 2025-1403 du 30-12-2025). L’agriculteur conteste la validité du congé. Selon lui, le consentement de tous les indivisaires est requis pour refuser de renouveler un bail rural par la délivrance d’un congé puisque cette unanimité est nécessaire pour conclure et renouveler un tel bail (C. civ. art. 815-3, al. 1-4° a contrario). Seule une mise en péril de l’intérêt commun de l’indivision peut écarter la règle d’unanimité, ce qui n’est pas démontré en l’espèce.
La Cour de cassation rejette l’argument. Le congé pour atteinte de l’âge de la retraite par l’agriculteur relève des actes d’administration que les indivisaires disposant des deux tiers des droits indivis peuvent délivrer valablement. Une telle demande relève en effet de l’exploitation normale des bien indivis, peu important l’absence alléguée de péril de l’intérêt commun.
A noter :
Dans une précédente affaire qui portait sur la régularité d’un congé pour retraite de l’agriculteur, la cour d’appel avait déclaré « nul et de nul effet le congé délivré au motif que cet acte n’était plus maintenu que par les indivisaires qui représentaient moins que la quotité des deux tiers exigée par l’article 815-3 du Code civil » ; la Haute Juridiction avait cassé l’arrêt, mais sur d’autres motifs (Cass. 3e civ. 17-11-2016 n° 15-19.957 F-D : Rev. Loyers 2017 n° 973 obs. Peignot). Il semblait possible, sans en être certain, pour les indivisaires détenant cette quotité de droits indivis de donner congé (en ce sens, Rép. Droit civil Bail rural – expiration du bail à ferme n° 526 par S. Prigent, mars 2026). Le présent arrêt met aujourd’hui fin au doute.
Dans l’affaire commentée, l’agriculteur, puis ses héritiers en cassation, soutenaient que, dans la mesure où la conclusion d’un bail rural suppose l’accord de tous les indivisaires, un même concours de volontés est nécessaire pour délivrer congé. En réalité, ce parallélisme n’a pas lieu d’être car ces actes n’ont pas la même nature : le premier engageant le bien et les propriétaires indivis sur un long terme, il est assimilé à un acte de disposition tandis que le second relève de la gestion du bien. Ainsi, constitue un acte d’administration requérant la majorité des deux tiers :
l’action en résiliation de bail rural dès lors que, fondée par l’absence de paiement des fermages, elle ressortit de l’exploitation normale du bien indivis (Cass. 3e civ. 29-6-2011 no 09-70.894 : Sol. Not. 3/11 inf. 63, AJ fam. 2011 p. 500 obs. C. Vernières ; Cass. 3e civ. 5-10-2017 no 16-21.499 P : SNH 6/17 inf. 5) ;
le congé délivré pour atteinte de l’âge de la retraite par le preneur rural, comme le souligne la Cour de cassation dans l’arrêt rapporté. Un tel congé relève bien de l’exploitation normale du bien en ce qu’il est prévu par la loi lorsque la condition d’âge est remplie (C. rur. art. L 411-64). Relevons sur ce dernier point que la solution de l’arrêt, rendue sous l’empire de l’ancien article L 411-64 du Code rural, demeure d’actualité, ses dispositions relatives au congé étant demeurées inchangées.
Enfin, la Cour de cassation rappelle que le fait qu’il y ait ou non péril de l’intérêt commun des indivisaires n’est pas un critère de qualification d’acte d’administration ou de disposition. Cette notion n’entre en jeu que dans un cas étranger à l’espèce : un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun (C. civ. art. 815-5, al. 1). Ici, il ne s'agit pas d'autoriser la représentation d'un indivisaire mais de passer outre à son opposition.
