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Construire sans autorisation : quels risques ?

Construire sans autorisation ou en violation de l’autorisation qui a été délivrée est passible de sanctions pénales. Qui est pénalement responsable ? Pendant combien de temps les poursuites peuvent-elles être engagées ? Quelles sanctions le juge répressif peut-il prononcer ? Le point avec Brigitte Brom, rédactrice du Mémento Urbanisme-Construction 2018.


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La Quotidienne. En cas de constructions illicites, pendant combien de temps des poursuites pénales peuvent-elles être engagées ?

Brigitte Brom. Lorsqu’une construction est édifiée en méconnaissance des règles d’urbanisme, plusieurs délits peuvent être retenus. Comme pour tout délit depuis la loi 2017-242 du 27 février 2017 portant réforme de la prescription en matière pénale, les poursuites peuvent être engagées pendant 6 ans. Passé ce délai, les faits sont prescrits

Mais attention : le délai ne commence à courir qu’à partir du jour où la construction est terminée. Il faut donc se placer au moment où la construction est en état d’être utilisée pour décompter le délai. Il faut aussi tenir compte de la date à laquelle le délit a été constaté par procès-verbal, car ce constat a pour effet d’interrompre le délai de prescription.

La Quotidienne. Le propriétaire d’un bien est-il pénalement responsable des constructions réalisées sans autorisation par son locataire sur sa propriété ?

B. B. Le Code de l’urbanisme indique que des sanctions pénales pour exécution irrégulière de travaux peuvent être prononcées contre les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou autres personnes responsables de l'exécution des travaux.

La jurisprudence estime, généralement, que le propriétaire d’un bien est le bénéficiaire effectif des travaux réalisés illégalement. Ceci vaut y compris quand c’est son locataire qui a effectué les travaux, car il aurait dû le contraindre à respecter la réglementation (Cass. crim. 24-10-2017 : Bpim 6/17 inf. 395).

La Quotidienne. Quelles sont les sanctions financières alors envisageables ?

B. B. Le propriétaire négligent risque une amende comprise entre 1 200 € et un montant qui ne peut excéder, dans le cas de construction d'une surface de plancher, 6 000 € par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable et, dans les autres cas, 300 000 €.

Les sanctions pénales étant fixées en fonction des circonstances de l’infraction et de la personnalité de leur auteur, on peut espérer que le tribunal sera relativement clément dans la mesure où le propriétaire n’est pas à l’origine de la construction illicite.

La Quotidienne. En cas d’achat d’un bien immobilier pour lequel le vendeur a réalisé des travaux sans autorisation, que risque l’acheteur ?

B. B. Seul le vendeur encourt des sanctions pénales. Rappelons qu’en droit pénal, on ne peut être poursuivi que pour ses propres fautes.

En revanche, si le vendeur est condamné, même après la vente, des mesures dites de « restitution » sont généralement ordonnées : mise en conformité de la construction avec la réglementation d’urbanisme ou démolition. Ces mesures doivent être exécutées quel que soit le propriétaire, y compris si le bien a été vendu. Dans ce cas, l’autorité administrative peut faire réaliser les mesures après en avoir demandé l’autorisation au tribunal de grande instance, ce dernier pouvant ordonner l’expulsion de tous les occupants. L’acquisition d’un tel bien est donc particulièrement risquée !

Propos recueillis par Audrey TABUTEAU

Pour en savoir plus sur ces questions : voir le Livre blanc, extrait de notre Mémento Urbanisme-Construction 2018

Brigitte BROM, rédactrice du Mémento Urbanisme-Construction 2018



© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne