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Donation avec réserve d’usufruit du logement familial propre : nul besoin de l’accord de l’époux

N’est pas nulle la donation avec réserve d’usufruit du logement familial faite par le mari propriétaire sans le consentement de sa femme dès lors qu’elle n’a pas porté atteinte à l’usage et à la jouissance du logement familial par l’épouse pendant le mariage.

Cass. 1e civ. 22-5-2019 n° 18-16.666 FS-PB


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Un époux commun en biens fait, sans le consentement de son épouse, donation à ses deux enfants issus d’un précédent mariage de la nue-propriété du logement familial qui lui appartient en propre. L’acte stipule une réserve d’usufruit à son seul profit. Suite au décèsde l’époux donateur qui met fin à l’usufruit, la femme agit en nullité de la donation au motif que les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille (C. civ. art. 215, al. 3 ). La cour d’appel annule la donation litigieuse en considérant qu’elle constitue bien un acte de disposition des droits par lesquels est assuré le logement de la famille au sens du texte.

La décision est cassée. Pour la Cour de cassation, l’acte n’a pas porté atteinte à l’usage et à la jouissance du logement familial par l’épouse pendant le mariage.

À noter : Tous les époux sont soumis, quel que soit leur régime matrimonial, à la cogestion du logement de la famille, ceux-ci « ne pouvant l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille ni des meubles meublants dont il est garni » (C. civ. art. 215, al. 3 ). Cette disposition s’applique quel que soit le statut du bien au regard du régime matrimonial du couple. Le fait qu’en l’espèce le bien était propre au mari ne suffisait donc pas à écarter le texte. En outre, cette disposition est lourdement sanctionnée puisqu’elle peut conduire à la nullité de l’acte souscrit sans le consentement du conjoint ; c’est ce que demandait l’épouse dans cette affaire. Rappelons que pour cela, l'époux victime dispose d’un délai d’action d'une année à compter du jour où il a eu connaissance de l'acte passé sans son accord, et jamais plus d'un an après la dissolution du mariage (C. civ. art. 215, al. 3 in fine).

Une lecture littérale de l’article 215, alinéa 3 inciterait à penser que la nullité n’est encourue que pour les actes les plus graves juridiquement, ceux par lesquels l’époux « dispose » du bien. Toutefois, la jurisprudence retient une conception extensive de la notion d’acte de disposition et étend la protection à tous les actes qui risqueraient de priver la famille de la jouissance du logement, même s'il ne s'agit pas d'actes de disposition au sens strict. Ainsi en est-il par exemple de la mise en location du logement familial (Cass. 1e civ. 16-5-2000 n° 98-13.441 FS-P : Bull. civ. I n° 144), ou encore de la résiliation du contrat d'assurance garantissant le logement (Civ. 2e civ. 10-3-2004 n° 02-20.275 F-PB :  Bull. civ. II n° 100, BPAT 4/04 inf. 72 ; Cass. 1e civ 14-11-2006 n° 05-19.402 FS-PB : Bull. civ. I n° 482, D. 2007 p. 239 note G. Raoul-Cormeil).

A contrario, il semblerait logique d’exclure de la protection de l’art 215, alinéa 3 les actes de disposition préservant le maintien de la famille dans les lieux, comme, par exemple, une vente réservant au conjoint survivant la jouissance viagère du logement (TGI Paris 16-12-1970 : Gaz. Pal. 1971 p. 115). Dans l’affaire rapportée, l’acte de donation ménageait un usufruit en faveur de l’époux. Certes, l’on pourrait objecter que l’usufruit n’ayant été stipulé qu’en faveur du mari, la protection vole en éclat au jour du décès de ce dernier. La jurisprudence semblait d’ailleurs favorable  à l’application de l’article 215, alinéa 3 à la vente ou à la donation du logement avec réserve d’usufruit au profit du seul époux vendeur ou donateur (Cass. 1e civ.  16-6-1992 n° 89-17.305 : Bull. civ. I n° 185, arrêt toutefois ambigu où la Cour de cassation ne reprochait pas à la cour d’appel d’avoir annulé une telle vente ; CA Limoges 9-11-2004 n° 03/01677, prononçant la nullité d’une telle donation). Ce serait toutefois oublier que l’article 215, alinéa 3, effet du mariage, cesse de s’appliquer au moment du décès ; il ne protège donc le logement familial que pendant le mariage. C’est ce que rappelle l’arrêt commenté. D’ailleurs, la jurisprudence a toujours affirmé que ce texte ne saurait, pour cette raison, porter atteinte à la liberté testamentaire ; le legs du logement à un tiers est donc possible sans l'accord du conjoint (Cass. 1e civ. 22-10-1974 n° 73-12.402 : D. 1975 p. 645).

Cette solution peut paraitre bien sévère pour le veuf ou la veuve qui risque d’être brutalement évincé de son cadre de vie. On peut toutefois penser qu’elle sera souvent tempérée par l’application des droits au logement du conjoint survivant prévus par les articles 763 et 764 du Code civil, sauf privation du droit viager par testament authentique.

En pratique : il conviendra d’être vigilant sur les conséquences d’un acte projeté par un époux seul sur le logement familial. Tout acte, quelle que soit sa nature, encourra la nullité s’il est susceptible de priver la famille de la jouissance du logement au cours du mariage. Dans le cas contraire, la protection de l’article 215, alinéa 3 s’efface, même s’il s’agit d’un acte de disposition, et le praticien ne risque nullement d’engager sa responsabilité s’il a omis de recueillir le consentement du conjoint du propriétaire.

Nadège MOULIGNER-BAUD, maître de conférences à la Faculté de droit et des sciences économiques de Limoges, membre du CREOP

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Patrimoine n° 128



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