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Engagements d'une société en formation repris plus d'un an après l'achat : action Carrez possible

Une société en formation qui introduit dans le délai d’un an une action Carrez a qualité pour agir dès lors qu’elle établit avoir repris les engagements de ses associés, même si l’acte de reprise est intervenu plus d’un an après l’achat.

Cass. 3e civ. 7-4-2016 n° 15-10.881


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Rappelons que l'action Carrez est une action en diminution du prix que l'acquéreur immobilier peut intenter lorsqu'il y a erreur sur la superficie de la partie privative indiquée dans l'acte. Il dispose alors d'un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente pour introduire cette action (Loi 65-557 du 10-7-1965, art. 46, al. 8). Par ailleurs, une société peut reprendre les engagements souscrits par les personnes qui ont agi en son nom pendant la période de formation, qui sont alors réputés avoir été dès l'origine contractés par celle-ci (C. civ. art. 1843).

Divers lots de copropriété sont vendus à une société en formation représentée par ses deux associés fondateurs. La société assigne le vendeur, dans le délai légal d’un an, en diminution du prix sur le fondement de la loi Carrez en raison d’une erreur de superficie. Le vendeur soutient que la société n’a pas qualité à agir car elle n’a pas repris les engagements de ses associés avant l’expiration du délai d’un an.

La Cour de cassation déclare l’action recevable au motif que la société justifie avoir repris les engagements de ses associés aux termes d’un procès-verbal d’assemblée générale dont la date importe peu puisqu'en application de cet acte elle est réputée propriétaire de l’immeuble depuis la vente et avait donc qualité pour agir.

A noter : Solution nouvelle, justifiée par l'effet rétroactif de l'acte de reprise : lorsqu'elle a intenté l'action, la société était déjà réputée propriétaire de l'immeuble à l'égard des tiers et avait donc qualité pour agir.

Pour en savoir plus sur l'action en diminution du prix de vente suite à une erreur de superficie : voir Mémento Vente Immobilière n° 19750.

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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