Des parcelles données à bail rural au profit d’une société civile d’exploitation agricole (SCEA) font également l’objet d’un pacte de préférence au bénéfice du propriétaire du château voisin. Les parcelles sont mises en vente et la SCEA se porte acquéreur en exerçant son droit de préemption. La vente des parcelles est réitérée à son profit. Le bénéficiaire du pacte de préférence obtient l’annulation judiciaire de cette vente. Devant la Cour de cassation, cette décision est cassée au motif que la fraude au droit du bénéficiaire du pacte n’est pas établie.
Sur renvoi, la cour d’appel de Nîmes juge que seule la preuve d'un concert frauduleux entre le vendeur et le preneur ayant pour but de priver le bénéficiaire de son droit de préférence pouvait entraîner la nullité de la vente. La Cour de cassation confirme. Elle retient que cette preuve n’est pas rapportée car il n'est pas établi que la SCEA connaissait l'existence du pacte de préférence au moment de la conclusion du bail et qu'elle n'avait eu connaissance de l'existence du pacte de préférence et de la volonté du bénéficiaire de s'en prévaloir qu'à l'occasion de la vente.
A noter :
Le droit de préemption du fermier (C. rur. art. L 412-12), légal et d’ordre public, prime sur le pacte de préférence consenti par le vendeur à un tiers. Le bénéficiaire d’un tel pacte conventionnel ne peut faire jouer ses droits que si le titulaire du droit de préemption y renonce. Pour autant, le bénéficiaire d’un pacte de préférence peut obtenir la nullité de la vente passée au mépris de son droit si l’acquéreur avait connaissance de l’existence du pacte et de sa volonté de s’en prévaloir (C. civ. art. 1123, al. 2). Les juges ont récemment précisé que le bénéficiaire d'un pacte de préférence ne peut obtenir l'annulation de la vente ou sa substitution au fermier titulaire d'un droit de préemption que s'il établit un concert frauduleux du vendeur et du fermier préempteur, ayant pour unique dessein de faire échec à son droit (Cass. 3e civ. 11-1-2024 n° 21-24.580 FS-B : SNH 3/24 inf. 1). La Cour de cassation confirme ici que la simple connaissance par le fermier préempteur, lors de la vente, de l'existence du pacte et de la volonté du bénéficiaire de s'en prévaloir est insuffisante à caractériser ce concert frauduleux. Le bénéficiaire d’un pacte qui invoque la fraude à ses droits doit donc supporter la charge de la preuve, qui semble difficile à établir.
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