Une agence immobilière titulaire d’un mandat de recherche d’un terrain permettant la construction d’un immeuble et d’un mandat de vente d’un terrain met en relation les deux mandants. Une promesse unilatérale de vente est signée en mars 2015 sous plusieurs conditions suspensives, dont celle de l’obtention par la société acquéreur d’un permis de construire incluant une garantie financière d’achèvement. La promesse est prorogée jusqu’en avril 2018, mais la société acquéreur renonce finalement à l’acquisition sur décision unilatérale. Avec l’aval de la mairie, elle transfère en juin 2018 le permis de construire qui lui a été accordé à une société tierce. C’est cette dernière qui achète finalement le terrain.
L’agence immobilière assigne alors la venderesse et la société qui a renoncé à l’acquisition en paiement de sa commission et subsidiairement en dommages et intérêts.
Sa demande de paiement de sa rémunération est rejetée. La société bénéficiaire de la promesse n’ayant pas levé l’option avant son terme, la vente n’a pas été conclue, de sorte que l’agence n’a pas droit aux honoraires de négociation convenus.
Il n’est pas fait droit non plus à sa demande de dommages et intérêts. Le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente peut en effet, même lorsque les conditions suspensives sont réalisées, renoncer sans faute à poursuivre la vente. Le seul fait pour la société bénéficiaire d’avoir sollicité, peu après l’échéance de la promesse, le transfert du permis de construire à une société tierce n’établit pas l’intention frauduleuse de sa part d’éluder le droit à commission de l’agence. La propriétaire n’a également commis aucune faute en signant une nouvelle promesse au profit de la société tierce alors que la première promesse était devenue caduque faute pour le bénéficiaire d’avoir levé l’option avant son terme et malgré l’existence d’une clause pénale.
A noter :
L’arrêt commenté confirme une jurisprudence bien établie.
Le droit à rémunération de l’agent immobilier suppose que l’opération soit conclue grâce à son concours. Il faut également que la vente soit constatée dans un acte devenu définitif (Loi 70-9 du 2-1-1970 art. 6, I-al. 8 ; Décret 72-678 du 20-7-1972 art. 73, dernier al.). L’agent immobilier ne peut donc pas prétendre à des honoraires de négociation si la vente n’aboutit pas. La jurisprudence applique ce principe de manière constante. Il a été jugé, par exemple, que l’agent immobilier n’a droit à aucune rémunération si la vente ne se réalise pas par suite du refus du vendeur d’accepter l’offre d’achat présentée par l’agent immobilier (Cass. 1e civ. 16-11-2016 n° 15-22.010 F-PB : BPIM 1/17 inf. 67) ou faute de réalisation effective de l’opération lorsque la condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée accomplie parce que l’acquéreur en a empêché la réalisation (Cass. 1e civ. 4-2-2015 n° 13-27.312 F-D : BPIM 2/15 inf. 148). L’agent immobilier ne peut pas non plus exiger le paiement de l’indemnité compensatrice de sa perte de rémunération prévue au mandat à titre de clause pénale (Cass. 1e civ. 27-11-2013 n° 12-13.897 FS-PB : BPIM 1/14 inf. 75 ; Cass. 3e civ. 9-7-2014 n° 13-19.061 FS-PB : BPIM 5/14 inf. 354).
Il peut juste prétendre à des dommages-intérêts s’il prouve une faute de son mandant qui aurait empêché la vente et l’aurait privé de la commission à laquelle il aurait pu prétendre (par exemple, Cass. 3e civ. 13-12-2017 n° 16-14.615 F-D, faute de l’acquéreur ; Cass. 1e civ. 28-6-2012 n° 10-20.492 F-PBI : BPIM 4/12 inf. 365, faute du vendeur, non reconnue en l’espèce) ou rapporte la preuve de l’existence de manœuvres frauduleuses entre le vendeur et l’acquéreur. Mais la jurisprudence est sévère pour reconnaître l’existence d’une faute. Ainsi a-t-il été déjà jugé que le seul refus du vendeur de régulariser la vente n’est pas constitutif d’une faute susceptible d’engager sa responsabilité (notamment, Cass. 3e civ. QPC 7-7-2022 n° 21-25.651 FS-B : BPIM 5/22 inf. 389). De même a-t-il été admis que la preuve d’une faute n’est pas rapportée lorsque le vendeur a informé rapidement l’agent immobilier qu’il a trouvé directement un acquéreur (Cass. 1e civ. 16-5-2012 n° 11-17.792 F-D) ou lorsque l’acquéreur ne l’a pas prévenu de la non-obtention de son prêt (Cass. 1e civ. 23-9-2020 n° 19-11.824 F-D).
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