Le locataire d’un logement meublé à usage de résidence principale, estimant que ce logement ne répondait pas aux exigences de décence imposées au bailleur, invoque un manquement de celui-ci à son obligation de délivrance d’un logement décent. Il sollicite la réalisation de travaux ainsi que la réparation du préjudice de jouissance résultant de l’état du logement. Après avoir initialement réclamé l’indemnisation du préjudice subi depuis le 21 septembre 2013, elle a ensuite demandé la réparation de ce préjudice depuis son entrée dans les lieux, le 1er octobre 2005.
La cour d’appel, retenant que l'action en indemnisation du préjudice de jouissance est soumise à la prescription triennale prévue par l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, limite l'indemnisation du locataire au préjudice subi depuis le 21 septembre 2013, soit dans la limite des 3 années précédant l'assignation délivrée le 10 août 2015, et refuse de prendre en compte la période antérieure.
Le pourvoi est rejeté. L’obligation de délivrance d'un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail et le locataire est recevable à poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation de délivrance d'un logement décent tant que le manquement perdure. En revanche, Il ne peut obtenir la réparation des conséquences dommageables de l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent que sur une période de 3 ans précédant sa demande en justice.
A noter :
Très récemment, la Cour de cassation a précisé les conditions d'exercice de l'action en exécution forcée en nature dirigée contre le bailleur au titre de son obligation de délivrance des locaux loués et de l'action en réparation du préjudice causé par cette inexécution (Cass. 3e civ. 5-3-2026 n° 24-19.292 FS-B : BPIM 2/26 inf. 123). Cette décision avait été rendue en matière de bail commercial, au visa des dispositions du Code civil relatives au droit commun du bail (C. civ. art. 1709 et 1719) et à la prescription de 5 ans applicable aux actions personnelles ou mobilières (C. civ. art. 2224).
Cette fois, la 3e chambre civile adapte la solution ainsi dégagée à un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. Le manquement à l'obligation de délivrance était constitué par le caractère indécent du logement loué en meublé à usage de résidence principale en vertu d'un bail verbal.
Le locataire réclamait, outre la mise en conformité du studio, l'indemnisation du préjudice de jouissance depuis son entrée dans les lieux. Dans son pourvoi en cassation, il contestait l'application par les juges du fond de la prescription de 3 ans, édictée par l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour les actions dérivant d'un contrat de bail soumis à cette loi, au calcul de son indemnisation.
La Cour de cassation rejette le pourvoi, visant, comme le 5 mars dernier, l'article 1709 du Code civil définissant le contrat de louage mais également l'article 6 de la loi de 1989 fixant l'obligation de délivrer un logement décent ainsi que l'article 7-1 précité. À nouveau, elle affirme le droit du locataire à poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation de délivrance tant que le manquement perdure pour l'appliquer, cette fois, au locataire d'un logement indécent. La demande en réparation des conséquences dommageables de l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance est cette fois circonscrite par la prescription triennale de la loi du 6 juillet 1989 et non plus la prescription quinquennale de droit commun. L’indemnisation ne peut donc porter que sur les 3 années précédant la demande en justice.
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