Le bail de logement soumis à la loi du 6 juillet 1989 doit respecter un modèle type dont le contenu est défini par un décret du 29 mai 2015 (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 3, al. 1er dans sa rédaction issue de loi 2014-366 du 24-3-2014 art. 1er, I-3° ; Décret 2015-587 du 29-5-2015, ann. 1 et 2).
Ce contrat type concerne les locations et colocations (bail unique) de logements à usage de résidence principale, qu'elles soient consenties nues ou meublées.
Le décret modifie les modèles afin d'y intégrer les évolutions législatives et d'en actualiser les références à la suite de la codification du Code le construction et de l’habitation (CCH). Par ailleurs, il rectifie notamment, à compter du 1er janvier 2027, les articles R 824-15 et suivants du CCH relatifs au traitement des impayés de loyers, de charges ou de mensualités de remboursement d'emprunt en matière d'aides personnelles au logement (APL, ALF et ALS). Il précise en particulier les dispositions applicables à Saint-Barthélemy, Saint-Martin (CCH art. R 862-3) et Saint-Pierre-et-Miquelon (CCH art. R 863-9).
Conformément à la loi Le Meur du 19 novembre 2023, le nouvel article L 151-14-1 du Code de l'urbanisme prévoit que les communes dotées d'un plan local d'urbanisme (PLU) classées en zones tendues (figurant en annexe du décret du 10 mai 2013) (Décret 2013-392 du 10-5-2013 modifié), ou possédant un taux de résidences secondaires supérieur à 20 %, peuvent créer une servitude d'urbanisme imposant l'affectation à usage exclusif de résidence principale de toutes les constructions nouvelles de logements.
À peine de nullité, le bail doit prévoir l'existence de cette servitude. Les contrats types ont donc été actualisés en conséquence.
La loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite (dite loi « anti-squat ») prévoit l'intégration, par défaut, dans les baux d'habitation, d'une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 24, I-al. 1 dans sa rédaction issue de loi 2023-668 du 27-7-2023 art. 9). Jusque-là, la stipulation de cette clause, laissée à la discrétion des parties, était toutefois souvent incluse.
Les nouveaux contrats types indiquent donc que : « Le contrat de location est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. La clause de résiliation de plein droit ne produit effet que 6 semaines après la date d'un commandement de payer demeuré infructueux. »
Dès lors que la modification législative ne concerne que la clause résolutoire liée au défaut de paiement d'une dette locative, l'insertion d'une telle clause pour les autres motifs légaux demeure optionnelle.
Le bailleur peut ainsi toujours choisir de stipuler une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour :
défaut de souscription d'une assurance des risques locatifs un mois après un commandement demeuré infructueux ;
non-respect de l'obligation d'user paisiblement des lieux loués résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.
Est également ajouté à cette liste le non-respect de l'obligation d'occuper le logement loué exclusivement à titre de résidence principale en application d'une servitude d'urbanisme ayant été intégrée dans le PLU. Dans ce dernier cas, la résiliation ne peut intervenir qu'à l'expiration d'un délai de mise en demeure fixé par le maire.
Dans le but déclaré de prévenir les expulsions locatives en facilitant le dialogue, le texte complète la désignation des parties par la mention facultative du numéro de téléphone portable tant du bailleur que du locataire.
Les contrats types modifiés s'appliquent aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026.
