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Un notaire particulièrement diligent et prudent...

L’acheteur ne peut pas invoquer une faute du notaire et du vendeur pour défaut d’information s’il a déclaré dans l’acte de vente être parfaitement informé et faire son affaire personnelle de la situation litigieuse.  

Cass. 3e civ. 17-10-2019 n° 18-15.942 F-D


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Des lots de copropriété sont achetés dans un immeuble situé dans le périmètre d’une opération de ravalement obligatoire menée par la commune. L’acheteur déclare être parfaitement informé de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque. L’acte de vente reprend littéralement le contenu du certificat d’urbanisme (annexé) faisant état de cette obligation. Il comporte également une clause de reconnaissance d’informations données à l’acheteur, qui s’oblige à faire son affaire personnelle de l’exécution et du respect des charges et prescriptions d’urbanisme, sans recours contre quiconque. Malgré l’absence de référence à ce ravalement dans le questionnaire rempli par le syndic gestionnaire de la copropriété dont dépendent les lots, le notaire poursuit ses investigations. Il apprend que certains copropriétaires ont reçu une lettre de la commune à ce sujet et en fait une mention spéciale dans l’acte. La vente est signée. Le ravalement est mis en œuvre et engage des frais significatifs. L’acheteur considère n’avoir pas été suffisamment informé : s’il avait mieux connu le délai d’exécution et le coût du ravalement, il n’aurait pas acheté les lots ou les aurait achetés à prix moindre. Il assigne le vendeur pour faute dolosive et le notaire pour manquement à son devoir de conseil et d’information. Ses demandes d’indemnisation sont rejetées.

Les juges considèrent que le notaire a fait toutes diligences utiles pour disposer d’informations portées à la connaissance de l’acheteur le jour de la vente. La reconnaissance d’informations données sur la situation de l’immeuble et les prescriptions d’urbanisme applicables implique que l’acheteur ne pouvait ignorer l’existence de l’obligation le conduisant à exposer des frais de ravalement.

À noter : L’acheteur avait fait valoir que l’absence de mention de l’obligation de ravalement au stade du compromis de vente avait fragilisé son consentement. Cet argument n’est pas retenu par la Cour de cassation. Elle conforte les diligences accomplies par le notaire pour fournir à l’acheteur l’étendue des informations disponibles au jour de la signature de l’acte. « L’acquéreur déclare être parfaitement informé de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque. » Cette clause est souvent employée en pratique, même si elle ne permet pas toujours au notaire d’écarter sa responsabilité pour reconnaissance de conseil donné. La décision confirme qu’il ne s’agit pas d’une clause de style. À l’appui des démarches du notaire et des éléments d’information intégrés dans le corps de l’acte et en annexe, cette clause produit ses effets et exclut la condamnation du vendeur et du notaire.

Pauline PERPOIL

Pour en savoir plus sur cette question : voir Memento Vente Immobilière n° 70380

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne