Une société civile immobilière (SCI), dont l’objet social est l’acquisition de tous terrains, la construction de tous immeubles en vue de leur vente et toutes opérations susceptibles de faciliter la réalisation de ces objets, doit être regardée comme s'étant livrée non à la gestion de son patrimoine mais à l'activité économique pour laquelle elle est assujettie à la TVA lorsqu’elle cède, en raison notamment de recours contestant les permis de construire obtenus et de l’évolution défavorable du marché immobilier, deux terrains acquis 17 ans et 10 ans plus tôt et qualifiés de terrains à bâtir.
En statuant ainsi, la cour n'a ni commis d'erreur de droit ni donné aux faits de l'espèce une inexacte qualification juridique, alors même que l'objet social de la société ne comprenait pas la cession de biens, dès lors que l'activité d'achat de terrains à bâtir en vue d'y construire des biens destinés à la vente, quand bien même ces terrains constitueraient un actif immobilisé et non un stock, comporte nécessairement le risque que certains d'entre eux se révèlent impropres à l'usage qu'elle entendait en faire et soient cédés afin d'assurer la pérennité de l'activité.
La cour n’a pas commis d’erreur de droit en se fondant également, pour retenir, par des motifs suffisants, cette qualification, sur les circonstances, qui n’étaient pas inopérantes, tirées de ce que la société avait défendu devant le tribunal administratif la légalité du permis de construire qui lui avait été délivré, ainsi que sur la nature et l’importance des travaux qu’elle avait entrepris.
Si la société faisait par ailleurs valoir que la cession des deux terrains litigieux était la seule réalisée depuis sa création, cette circonstance n’est pas en soi déterminante.
A noter :
Il s’agissait de savoir si la revente des deux terrains à bâtir détenus de longue date devait être rattachée à l’activité économique de la SCI ou si elle procédait de la gestion privée de son patrimoine.
La décision reprend l’analyse retenue pour une SCI (CE 21-12-2022 n° 459476 ; voir également CE 13-2-2024 n° 473967) et appliquée également pour une SCI de construction-vente (CE 5-1-2023 n° 459710). Sur le plan factuel, la situation était toutefois différente de celle rencontrée dans la décision du 21 décembre 2022 précitée dans la mesure où, dans le présent litige, aucune construction n’avait été effectuée et la société avait revendu les deux terrains à bâtir acquis 17 ans et 10 ans plus tôt sans réaliser la moindre construction. Cette circonstance, traduisant la renonciation à l’objet de construction-vente, est sans incidence pour l’application de la TVA. Les terrains avaient été acquis dans le cadre de l’activité économique taxable de la SCI.
On rappelle par ailleurs que la CJUE a déjà précisé que le nombreet l’ampleur des ventes réalisées ne sont pas en soi déterminants : l’ampleur des ventes ne saurait constituer un critère de distinction entre les activités d’un opérateur agissant à titre privé et celles d’un opérateur dont les opérations constituent une activité économique, d’importantes ventes pouvant être effectuées par des opérateurs agissant à titre privé (CJUE 15-9-2011 aff. 180/10).
