Un promoteur vend en l’état futur d’achèvement un programme immobilier comprenant plusieurs logements. Les acquéreurs d’un appartement formulent des réserves relatives à l’absence de murs de restanque situés au niveau du jardin. Ces murs de soutènement, prévus par les plans de coupe du permis de construire, ainsi que dans l'arrêté de permis de construire et la notice architecturale, n'ont pas été réalisés. Une expertise révèle une dangerosité certaine des lieux, notamment en raison de chutes de pierres. Les juges du fond considèrent que l’absence de ces murs de soutènement constitue une non-conformité et un vice susceptible de justifier la garantie du vendeur.
La Cour de cassation approuve la décision des juges du fond. Elle retient que l'absence des murs de restanque, pourtant prévus par le permis de construire et la notice architecturale, constitue à la fois un défaut de conformité contractuelle et un vice de construction apparent relevant de la garantie prévue à l'article 1642-1 du Code civil. Les acquéreurs ayant émis des réserves lors de la livraison et le vendeur n'ayant pas démontré l'impossibilité matérielle de réaliser les travaux, la cour d'appel a pu ordonner leur exécution sans qu'il soit nécessaire de procéder à des recherches supplémentaires.
A noter :
Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents (C. civ. art. 1642-1, al. 1). La Cour de cassation rappelle que la notification de réserves par l’acquéreur constitue une étape essentielle pour agir en garantie durant la période légale. Elle souligne que l’absence de murs de restanque, constituant une non-conformité et un vice de construction, relevait de la garantie légale du vendeur dès lors que ces défauts étaient apparents dès la livraison. En effet, le vendeur d’un immeuble à construire doit respecter ses obligations de conformité contractuelle et de sécurité, notamment en garantissant la réalisation des travaux conformément aux plans approuvés et documents contractuels et administratifs (permis de construire et notice architecturale).
