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Le bailleur qui a vendu le bien loué reste tenu de restituer le dépôt de garantie au locataire

Lorsque le local loué a été vendu en cours de bail, le dépôt de garantie doit être remboursé au locataire par le bailleur originaire ; l'obligation de restitution ne se transmet pas à l'acquéreur, ayant cause particulier du bailleur.

Cass. 3e civ. 28-6-2018 n° 17-18.100 F-D


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Après avoir reçu un congé mettant fin au bail commercial, un locataire demande au bailleur qui a acquis les locaux en cours de bail de lui restituer le dépôt de garantie qu'il a versé lors de son entrée dans les lieux.

La cour d'appel de Paris fait droit à cette demande, jugeant que le bailleur est, à l'égard du locataire, substitué au vendeur dans l'intégralité des clauses du contrat de bail et de ses accessoires, dont celle l'obligeant à restituer le dépôt de garantie au locataire en fin de jouissance.

La Cour de cassation censure cette décision : en cas de vente des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au bailleur originaire et ne se transmet pas à son ayant cause à titre particulier.

A noter : confirmation de jurisprudence (Cass. 3e civ. 30-1-1979 n° 77-12.349 : Bull. civ. III n° 27 ; Cass. 3e civ. 1-4-2003 n° 02-10.096 F-D : RJDA 7/03 n° 691). L'obligation de restituer le dépôt de garantie est une dette personnelle du bailleur, si bien qu'elle n'est pas transférée de plein droit à l'acquéreur des locaux loués. C'est la raison pour laquelle le locataire ne peut pas exiger de ce dernier le remboursement du dépôt de garantie versé à l'ancien bailleur.

En pratique : afin de pallier les éventuelles difficultés de restitution du dépôt de garantie liées à la vente du bien loué en cours de bail, il est à notre avis utile de prévoir, dans le contrat de bail, que le locataire consent par avance au transfert du dépôt à l'acquéreur de l'immeuble et, dans le contrat de vente, que le dépôt est transféré à l'acquéreur. Soulignons qu'insérer dans l'acte de vente une clause transmettant le dépôt de garantie à l'acquéreur ne suffit pas. En effet, cette clause est inopposable au locataire qui n'est pas partie au contrat de vente (Cass. 3e civ. 18-1-1983 n° 81-15.516 : Bull. civ. III n° 14) ; elle ne l'empêche donc pas de réclamer la restitution du dépôt au bailleur d'origine.

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Baux commerciaux n° 36215

© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne