Fin décembre 2017, le bailleur de locaux commerciaux délivre à son locataire un congé pour construire ou reconstruire l'immeuble existant, qui prend effet au 30 juin 2018, correspondant à la fin d'une période triennale. Dans son congé, le bailleur indique qu'il « envisage de réaliser un projet de réhabilitation d'ampleur comportant d'importants travaux qui impliquent notamment l'édification d'un immeuble, de taille équivalente à celui dans lequel se trouvent les locaux loués et accolé à ce dernier, moyennant le déplacement latéral de la façade gauche de l'immeuble abritant les locaux ».
Après avoir rappelé que la déclaration de reprise pour reconstruire de la part du bailleur était présumée sincère et que ce dernier n'était pas tenu d'obtenir un permis de construire avant de délivrer le congé, la Cour de cassation valide le congé, déduisant des éléments suivants que le bailleur avait bien l’intention de démolir l’immeuble pour le reconstruire : dès le premier semestre 2017, le bailleur avait transmis à la mairie son projet de travaux, comportant une démolition des bâtiments existants et une reconstruction, et soumis à de multiples autorisations ; son projet avait été évoqué lors de la réunion de la commission locale du secteur sauvegardé du 29 novembre 2017 ; il ressortait du document émanant de son architecte daté du 7 mai 2018 que le projet consistait à déplacer la façade de l'immeuble loué au locataire sur une autre parcelle voisine appartenant au bailleur, puis à démolir complètement le reste du bien et à construire un nouveau bâtiment ; le permis de construire délivré par la mairie par arrêté du 9 novembre 2020 avait pour objet la réhabilitation de l'ensemble immobilier occupant plusieurs parcelles.
A noter :
Le bailleur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale s'il entend soit construire un nouvel immeuble sur le terrain loué, soit le reconstruire, à charge pour lui de payer une indemnité d'éviction au locataire évincé, obligation à laquelle il ne peut se soustraire que s'il propose un local de remplacement équivalent (C. com. art. L 145-4, al. 3 ; art. L 145-18, al. 1 et 3).
A la date du congé, le bailleur doit avoir l'intention de démolir l'immeuble pour le reconstruire et cette reconstruction doit être totale ; des travaux d'aménagement, de transformation ou de réparation ne suffisent pas (Cass. com. 7-7-1959 n° 56-405 : Bull. civ. III n° 309). Comme le rappelle la décision ci-dessus, la sincérité du bailleur est présumée, si bien qu'il n'est pas obligé d'obtenir, préalablement à sa demande de reprise, un permis de construire (Cass. com. 1-7-1958 : Bull. civ. III n° 289), ni de donner les raisons qui le conduisent à reconstruire (Cass. com. 4-11-1959 n° 56-2.363 : Bull. civ. III n° 372). Il appartient donc au locataire qui conteste la reprise d'établir que le bailleur n'est pas sincère. Si cette preuve est apportée, le congé est annulé (Cass. 3e civ. 27-10-1993 n° 91-06.964 P : RJDA 12/93 n° 1005).
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