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Résiliation pour violences sur bailleur : le lieu est sans importance

Les violences réitérées commises par le fils d‘un locataire à l’encontre des employés du bailleur constituent un manquement à l’obligation de jouissance paisible justifiant la résiliation du bail ; il en est ainsi quel que soit le lieu où sont commises ces violences.

Cass. 3e civ. 17-12-2020 n° 18-24.823 FS-PBI


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Le fils mineur d’un locataire commet des violences sur des agents du bailleur, organisme social. Le bailleur reloge le locataire et son fils dans une autre commune de l’agglomération. Ce dernier, devenu majeur, se rend sur les lieux de l’ancien logement et commet à nouveau des violences sur les salariés du bailleur. L’organisme HLM assigne le locataire en résiliation du bail pour manquement à son obligation de jouissance paisible.

La cour d’appel accueille la demande : les violences réitérées commises par le fils à l’encontre des employés du bailleur constituent un manquement à l’obligation d’usage paisible des lieux incombant au preneur et aux personnes vivant sous son toit, peu important le lieu de ces violences dès lors que les victimes sont des agents du bailleur.

Le pourvoi reprochait à la cour d’appel d’avoir ainsi statué alors que les actes de violence avaient été commis en dehors des lieux donnés à bail et n’avaient pas entraîné de troubles dans les lieux loués, ni même dans la commune dans laquelle se trouvait le logement.

Ce pourvoi a été rejeté.

À noter : Précision nouvelle. L’obligation de jouissance paisible des lieux loués par le locataire est prévue par les articles 1728 du Code civil et 7, b de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Il doit ainsi s’abstenir de tout comportement pouvant nuire au logement donné à bail et à la tranquillité des lieux dans lesquels s’exécute le contrat de bail. Le locataire étant, en application de l’article 1735 du Code civil, tenu des dégradations et pertes qui arrivent « par le fait des personnes de la maison ou de ses sous-locataires », la jurisprudence considère que le locataire doit répondre des personnes qu’il accueille volontairement dans son logement, et en particulier des enfants qui vivent sous son toit, même s’ils sont majeurs (Cass. 3e civ. 10-11-2009 n° 09-11.027 FS-PB : BPIM 2/10 inf. 151).

Lorsque les troubles prennent la forme de violences contre les autres locataires, la jurisprudence considère que, pour prononcer la résiliation du bail, le juge doit établir l’existence d’un lien entre les troubles constatés et l’exécution du contrat de bail. Les troubles doivent intervenir dans les lieux donnés à bail ou leurs abords immédiats (Cass. 3e civ. 14-10-2009 n° 08-12.744 FS-PB et n° 08-16.955 FS-PB : BPIM 2/10 inf. 168).

S’agissant en revanche des violences exercées contre le bailleur ou ses agents, la Cour de cassation n’a jamais exigé le même lien entre les troubles et le manquement à l’usage paisible des lieux (voir, par exemple, Cass. 3e civ. 3-6-1992 n° 90-20.422 ; Cass. 3e civ. 28-3-1995 n° 93-15.815 ; Cass. 3e civ. 9-3-2005 n° 03-19.225 FS-D). En l’espèce, le bailleur avait soutenu avec succès devant les juges du fond que les agressions violentes et réitérées commises sur ses agents par le fils du locataire, hébergé par celui-ci, constituaient des manquements particulièrement graves à l’obligation de jouissance paisible justifiant la résiliation du bail, même si les agressions avaient été commises dans une commune située à l’autre extrémité de l’agglomération. Le locataire s’opposait à cette interprétation extensive. Mais la Cour de cassation réitère avec force sa position : la résiliation du bail est encourue dès lors que les victimes des violences sont des agents du bailleur, quel que soit le lieu où ces violences sont commises.

Pour en savoir plus sur cette question, voir Mémento Gestion immobilière n° 51215

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© Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne

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